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“要找真房源，还是贝壳全”。既做新房业务也做二手房交易的贝壳，是国内最大的线上线下一体化的房产交易服务平台，已在港股、美股同时上市。记者注意到，贝壳官网房源首页展示的“好赞好房”服务标签，尤其惹眼。大红色的“好赞好房”标签好似向用户传递了一个信号：这些房源是真正的高品质好房。

但是实际上，房地产中介市场上各方对贝壳“好赞好房”时有批评之声，对于“好赞好房”的诟病甚嚣尘上。这些带有贝壳品牌背书的房源到底是不是真正的好房源?有没有经过专业机构的评估与认证?背后的本质又是什么?

带着上述疑问，《大众证券报》记者探访了南京多家贝壳系房产中介的门店。

同一套房不同的“命”

链家是贝壳的自营房产经纪品牌。在南京建邺区某链家门店内，当记者表明想了解附近比较好的二手房源时，负责接待的中介人员张权(化名)热情地招呼记者坐到其身边，一边用鼠标点击着电脑屏幕上的房源信息，一边推荐起来。

“哥，你看这套房，双南户型、南北通透、满五唯一……”符合条件的房源多达近200套，但张权轻车熟路，一下就找到了一套标记着“好赞好房”标签的推荐目标。

张权介绍的这套房源位于南京河西板块北部，虽然是2000年前后建成的砖混楼房，但前几年小区出新后整体面貌较好，小区的楼栋布局合理、绿化率高、物业管理规范，同时周边生活配套完善，并且还具有一定的学区优势。

记者表示，想再多看几套房源，让张权继续推荐。

“那这套呢?三楼的黄金楼层，价格还能谈!”张权很快便找到了第二个推荐目标，而这套房源同样带有“好赞好房”标签。

“怎么都是‘好赞好房’?你们是不是有返佣拿，就多推啊?”面对记者抛出的问题，张权回答，“‘好赞’房源我们确实会多收佣金。”他停顿了下，看了眼记者，接着意味深长地说道：“但真正的原因是‘好赞’房的业主价格有的谈。”

在记者明确表达了有没有 “好赞好房”标签无所谓，只要是高质量房源都可推荐的需求后，张权又陆续给记者介绍了近10套房源的情况。就在电脑屏幕上符合条件的房源信息即将浏览完毕时，一套房源闯入了记者的视线——这套房子虽然没有打上 “好赞好房”的红色标签，但从房源的描述信息和照片上看，和张权此前推荐的一套“好赞好房”的情况颇为相似，楼层甚至更具优势。

“咋不推荐这套?”对于记者的质疑，张权露出了一副极为勉强的表情：“你要看这套啊?业主不好谈哦，不肯降价，我和同事都快放弃他们家的房子了。”

“能不能也给我加进看房清单里。”在记者的一再要求下，张权整理好一份看房列表，并打印出来。在约定好次日看房后，记者抽身离去。离开链家门店后，记者随即走进相隔不远处的我爱我家门店。

同样是房产经纪服务商的我爱我家已在南京地区深耕多年，但近年来，无论是成交金额还是门店数均远被贝壳系甩在身后。不过，其依然是贝壳最有力的竞争对手。

将看房条件悉数告知后，我爱我家负责接待的中介顾颖(化名)经过反复筛选，挑出了两套较好的房源。巧合的是，刚刚在链家中介人员张权口中那套“业主不好聊”且未打上“好赞好房”标签的房子竟在其中，而另一套恰恰是条件差不多，却被贝壳标记了“好赞好房”的房源。

“这两套建议你都一起看下，应该会符合要求。”顾颖极力推荐道。

为什么两家知名中介机构对于同一套房源的态度大相径庭。问题究竟出在谁身上?

标签背后的流量生意：买方可能被误导?

次日，记者继续在链家中介人员张权的陪同下看房。“降价空间只有两三万。”路上，张权不断强调那套没有“好赞好房”标签房源的业主有多难沟通。

看到这套房源时，已经是下午4时左右，虽是三楼，但冬日的暖阳还是很均匀地洒在房间的各个角落，房屋的装修布置也很温馨，保养的确不错，和房源详情页展示的照片几无差距，属于可以拎包入住的水平。

离开这套房源后，相距不远便是那套 “好赞好房”的房源，“这套房性价比高，感兴趣的话降价空间不错。”张权依然极力推介那套打着“好赞好房”标签的房源。

既然如此，便一探究竟。但记者实地探访这套“好赞好房”房源后，却发现其与此前那套未打上“好赞好房”标签的房源并没有特别明显的优势，反倒略有逊色。从感官上来说，楼层虽高了一些，可采光情况并不如前面那套房源，虽然是精装房，但保养情况并不理想，餐厨区域也有较大的异味，晾晒空间也需要调整优化，家电设施陈旧。

那这套房源为何赢得了贝壳 “好赞好房”的标签?

“‘好赞好房’是需要满足一些前置条件的。想要‘好赞’，就要把房源维护完成度提升到一定比例。”从事房产中介工作已有十余年经验的赵易(化名)向记者透露，申请“好赞”并不难，只要稍微刷点“带看量”即可，但更重要的是“业主的配合度”。赵易表示：“‘好赞’的评价体系中，真正和房屋质量相关的维度和指标是有的，但是这些都是主观的，刷分在业内也是普遍现象，‘好赞好房’本质上是一种流量倾斜。”

质量不为先的背后，对于卖家而言，“好赞”是一项收费服务。据张权介绍，如若成交，卖方需要额外承担成交款1%的佣金。

一位使用过“好赞”服务并成功卖房的业主金辰(化名)向记者出示了其签署的“好赞”服务合同，并证实了上述说法。1%的佣金赫然出现在贝壳与卖家的服务协议上。

▼金辰提供的“好赞”服务订单

只不过，对于消费者(买家)而言，当打开贝壳官网、APP、小程序时，首先进入视野的便是“好赞好房”房源。这个红彤彤明晃晃的标签较大程度地吸引了买房人在浏览贝壳网站时的注意力。然而，贝壳对于“好赞好房”的付费服务本质并没有具体阐释。

▼贝壳官网“好赞好房”被置顶呈现

上海海汇律师事务所吴立骏律师表示：“贝壳官方房源标注的‘好赞好房’标签非常醒目，对买方的引导作用是比较明显的。买方作为消费者，有可能因这些标签信息，将相关房源误认为高品质好房。除非这些房源确实是经过贝壳或其他第三方专业机构进行现场评估并出具相关报告的。”

求“赞”的代价：卖方成本压力被垫高

15天强化推广资源、可售房源列表优先展示14天……总计10项优质服务，对于购买了贝壳“好赞好房”服务的卖家而言，多支付1%的佣金带来的是更多线上点击量与线下带看量，这样的服务显然极具诱惑力。

一位业内人士分析：“在当前的房产交易环境下，如果使用‘好赞’服务就能以不错的价格成功卖房，对于急于售出的卖房人来说未尝不可。但无论是卖方还是买方，甚至中介方都有观点认为，价格才是促成二手房成交最关键的因素，‘好赞’所带来的流量并非是促成交易的核心原因。”

从“好赞”用户的反馈信息看，贝壳旗下中介和他们沟通时最多谈到的便是“能不能降价”。在黑猫投诉平台上的一则投诉显示，卖方(业主)签署了“好赞”服务协议后，贝壳系中介不仅未能提供所承诺的优质服务，仅有的几次电话联系还是在“逼迫”业主降价售房。

▼业主投诉签署“好赞”服务后被逼降价

▼业主投诉“好赞”服务虚假宣传

卖家以为多花了钱，就能以好价卖房的愿望，最终还是回归到只要肯降价，流量自然来的现实。而看重贝壳平台优质房源优势的买家似乎也难以以合理的价格得偿所愿。

“贝壳的推广费用、服务费用众多，相应的买卖双方需要承担的附加费用也更多。这些额外的成本最终还是会算在买卖双方头上。”赵易解释，“羊毛终究出在羊身上，房产中介在其中最受益。”

2023年5月8日，住建部、市场监管总局联合印发 《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

在下调中介费用成为政策导向的趋势下，贝壳的“好赞好房”服务是否变相增加了买卖双方的成本压力?

在吴立骏律师看来，“好赞”服务更像是绕开居间费用上限的一种特殊约定。卖方在自愿的前提下和中介机构签署“好赞”服务协议，就相当于通过一种合理的增值服务方式，来变相突破当地对中介费上限的限制。

据了解，以南京为例，在签了“好赞”服务的基础上，房源一旦成交，买方至少支付1%的佣金，卖方至少支付2%的佣金(正常佣金+“好赞”服务费)。假设一套300万元房产，交易成功后，贝壳系上的各方可坐收9万元的佣金。

卖家金辰还透露了另一条重要信息——他的房子实际上是有“瑕疵”的，并不“赞”。据其介绍，交易完成后不久，买家发现房间某处墙面挂画背后存在渗水情况。

此前，金辰本人也未察觉这处渗水点，而据他介绍：“从签署‘好赞’服务协议，到交易完成的整个过程中，贝壳并没有对房屋进行过任何专业的质量评估。”

“没有专家评估房屋质量，又贴上了‘好赞好房’的误导性标签，而事实上是对卖家的收费服务，这样的行为应该被规范。”吴立骏律师对记者表示。

吴立骏律师进一步表示：“‘好赞好房’这一标签后面，或许可以加上‘广告’二字，这样对于买房人而言信息就透明了。”

细究下来，签署“好赞”协议的卖家一再被催降价，而相中“好赞”房源的买家或许也没有买到最适合自己的房子。不过，作为中间方的贝壳中介却依然会笑纳“好赞好房”为其额外带来的1%佣金。

所以，贝壳的“好赞”服务到底“赞”在哪?

记者 陈陟 实习记者 李漫鸿 黄琴琴