前几个月，明源君撰写了一篇关于国央企全面进入旧改市场，民营房企是否会彻底退出的分析文章（详见《》），引起民营地产人的激烈讨论。

文章提到，今年上半年，广州等地方政府纷纷转变城中村改造策略，从一二级联动模式改为做地与土储分离模式，并规定做地主体必须是政府认定的全资国企。

这也意味着，民营房企将逐渐丧失在旧改市场的主导权，国央企将全面接手。

不过近期事情正在起变化。广州等城市又发布一系列新政策，核心意思就是鼓励民营资本参与城中村改造。

难道城中村改造政策又要转向了？今后民营房企到底有没有机会参与旧改？今天明源君就聊下这个话题。

城中村改造政策松动

前期服务商有望重新对民企开放

由于近几年民营房企纷纷爆雷，没办法对旧改项目进行再投入，导致各地多个旧改项目停滞。

所以，在“坚持城市人民政府负主体责任”的大前提下，各地政府也根据辖内实际情况，陆续对城中村改造政策进行调整优化。

比如此前广州旧改一直遵循“政府主导，鼓励市场参与”的原则，但今年3月份广州出台政策，将原有一二级联动模式，改为做地与土储分离模式，且做地主体必须是政府认定的全资国企。

东莞新政策和广州类似，也是直接取消了以民营企业参与为主的“前期服务商”角色，城市更新项目前期工作（一级土地整理）交由国央企实施。

关于前期做地工作交给国央企，明源君曾分析过其必要性：

首先，从当下市场现状来看，许多民营房企已无力支撑旗下大量旧改项目正常运转，极易出现烂尾风险。

其次，将资金需求大，推进难度高的的前期做地工作，交给资金相对充沛的国企负责，不仅可以减少旧改项目的烂尾风险，更有利于提高旧改项目的推进效率。

但是，政策一出，一些深耕城市更新的民营房企顿时坐不住了，他们主要担心，接下来会不会有更多城市跟进，自己是否彻底丧失了参与城中村改造的机会？

好在近几个月，广州等城市对于民营资本介入城市村改造，政策层面似乎又有所松动。

比如今年10月，广州审议通过《广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》，明确鼓励和引导民营企业发挥业态策划、产业导入等优势，积极创新改造模式，高效综合利用土地资源，加快城中村改造。

第一，广州10月份的文件，和3月份所发文件，是否有所冲突？

首先，10月份的文件，只提到“引导民营企业发挥业态策划、产业导入等优势，加快城中村改造”。这句话实际是鼓励民营房企主动参与城中村改造的二级开发相关工作，也就是和国央企打好配合，更多是服务商的角色。

其次，前期的一级土地整理工作，依然会按照3月份的文件精神，交给政府认定的全资国企负责。

所以这两份文件并不冲突。

第二，广州10月份发布的文件，信号意义是什么？

从宏观层面看，今年以来，从中央到地方，都在出台促进民营经济发展壮大的举措。

而鼓励和支持民间资本参与城中村旧改，在拉动地产投资的同时，也能够在一定程度上推动民营经济发展。

从微观层面看，国央企进入城中村改造，有其先天优势，也有明显的劣势，而这些短板，恰恰可以通过与民营房企合作来解决。

首先，城中村改造的地域性色彩比较重。

之前某房企就是因为不了解当地实际情况，也不充分调查研究其他利益方的诉求和问题。最后不仅未能达成共识，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，项目停滞不前。

所以很多国央企选择与熟悉当地的民营房企合作，这样不仅能尽快摸清当地情况，还能迅速巩固关系。

其次，是合规问题。

城市更新会涉及大量的人情及社交场合，比如各种协调费、台底费的处理，再比如钉子户超出补偿标准外的诉求解决以及审计责任的问题。

这些高度市场化的前期工作，国央企不好亲自下场，而是倾向于“外包”给民营房企去做。所以也有报道称，部分国企明确提出需要保留民营企业在城中村改造中的前期服务商角色。

综上所述，10月份的政策松动，信号意义更大于实际，不排除政府后续会对现有城中村改造进行优化调整，扩大民营房企参与的空间，比如放开对民营房企前期服务商的准入限制。

国央企和民企角色重新定位

从竞争对手变成合作伙伴

当然，对于国央企全面进入城市更新这件事，评论区不乏质疑之声。

有人在留言中说，国企相对民企虽然可靠，但并非万能，无论是改造经验还是地产开发经验，又或者是杠杆率和运营效率等，都有被限制的一面。

还有人提到，自己不太看好全部由国企央企来操作旧改项目。城市更新项目特性就决定了国央企这类从业人员无法投入足够的热情、耐心和灵活的操作手段去做这个事情。

那么，在城中村改造领域，未来国央企和民企的角色将会如何演变？

1、旧改全面进入国央企时代的趋势无法避免。

不能否认，旧改市场的国进民退已成既定事实。

一方面是民营房企普遍缺乏资金，无法保证旧改项目顺利推进，甚至还有不少房企主动放弃手中的旧改项目。

比如时代中国就曾向广州市政府递交《报告》，表示希望退出8个旧改项目。今年11月，合景泰富彻底退出广州双沙旧改。同月，珠光集团宣布“退出”广州沙洛村旧改。

其次，面对区域内众多旧改项目停滞不前，很多城市也开始出台新政，限制民营企业参与，鼓励支持国央企“唱主角”。

和民营房企相比，国央企在品牌、产业导入、资金等多个方面，均具有压倒性优势。

比如品牌优势。

近年来，民营房企暴雷不断，让许多旧村不敢放心把改造工作交给民企。而如果旧改主体更换为国央企，村民的安全感会大大提高，有利于旧改项目的推进。

还有产业资源优势。

现在很多政府对于城中村改造的底线要求，不光是外表上的翻新，而是通过城市更新，引入新产业、培育城市经济新动能。

而国央企本身的长周期产业投资与运营能力，就较民营房企强很多，所以更受地产政府亲睐。

比如华润集团业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业6大领域，下设26个业务单元。这些多元优势就给华润置地在落地城市更新项目过程提供了强有力的支撑。

还有一点最为关键，就是资金优势。

城中村是一项长期的系统性工程，资金需求大，对实施主体的投融资能力要求也较高。

在这点上，国央企无论是融资渠道还是融资成本，都普遍要强过民企，所以国央企能够更从容地面对旧改项目对资金的长期沉淀。

2、民营房企未来定位是国央企帮手，从中赚取服务费。

当然，刚才明源君也提到，国央企进入旧改市场，同样存在诸多痛点，最主要的就是合规问题。

所以，民营房企在今后的旧改市场依旧有一定的生存空间，不过多是一些协助性工作。

东莞政策就规定，镇街（园区）政府可通过政府采购方式，聘请熟悉省、市三旧改造政策，具备相关技术的专业机构协助开展前期工作。同时，镇街（园区）政府授权市属企业、镇街（园区）属企业作为统筹主体，也可以采购相关专业机构协助开展前期工作。

这也意味着，民营企业虽然无法直接负责一级土地整理的全部工作，但可以做一些如规划设计、房地产测绘、土地和房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等服务性工作。

比如中海就委托深圳一家民企对龙岗南约城更项目做前期征拆工作，后续则由中海负责。

深圳光明城更项目，由深圳当地民企宏发集团成功中标前期服务商，为项目提供基础数据调查、测绘、评估等工作，之后又引入华润置地担任一期项目实施主体。

和国央企合作

先决条件是保本兜底

刚才明源君讲到，民营房企和国央企合作，是未来城中村改造的必然趋势。

而面对这类复杂工作，合作双方要沟通的事项很多，所以民营房企一定要懂得国央企的运营逻辑，这样才有利于后续工作的展开。

通常，国央企在经营层面有几个特点：

第一，项目可以不赚钱，但是不能亏钱。

对于市场化房企来说，经营上盈利或者亏损，是非常正常的现象。但对于国央企来说，他们首要考虑的国有资产的保值增值，可以不赚钱，但是不能亏钱。因为一旦出现重大亏损，被指造成国有资产流失，那后果将会非常严重。

所以国央企和民营房企合作，先决条件就是保本兜底或者利润兜底。

第二，合规大于一切，凡事都要有发票。

对国央企来说，另一条底线就是合规大于一切。

比如，国企的每一笔支出都要有理有据，必须能开得出发票。而且每年纪委和巡视组都会对国企的经营情况进行审计、巡视，如果发现经营层面有不合规的地方，那么很容易很指控利润输送。

第三，流程繁琐，但不会轻易改变决策。

民企迫于经营生存压力，先天就是高度市场化的，强调业绩说话。但很多国央企由于身份背景特殊，内部行政化倾向还比较明显，效率有很大的提升空间。

比如，很多头部房企的经理可能就能拍板很多事情，但国企强调集体决策，一旦有人有不同意见，就需要开会讨论商量。这样的决策机制，优势是能更好把控风险，不足之处则是效率相对低。

当然，也有一个好处，那就是国企决定了的事情，不会轻易更改。也算给民营房企一个安慰。

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