21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

楼市低迷的时候，市场流动性需要被激活；而近两年不少地方城投托底拿地，也需要变现渠道。太仓市近期推出的“以旧换新”，可谓一举两得。

最近，太仓试行商品房“以旧换新”政策，并进行了第二批次房源信息公布。与其他二三线城市通过二手房中介及房企之间联手，以打通换房通道的“以旧换新”模式不同，太仓当前试点的“以旧换新”是将消费者本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出，消费者把房子卖给国企，然后新的购买标的也只能是国企推出的新房，某种程度上，这是在帮国企去库存，地方城投公司有了销售回款，也在一定程度上缓解了地方政府的资金压力。

政策可行性

为加速盘活市场流动性，此前已有多个城市推出了住房“以旧换新”措施，如宁波、南京、扬州、海宁等多个城市先后提出“以旧换新”活动，部分城市还提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。

11月17日，太仓城投集团在其公众号发布一则在售商品房“以旧换新”公告，为支持改善性购房需求，城投集团将旗下在售的4个商品房小区的房源，分别是松韵雅庭、熙华合源云庭、江南禾风云庭、海和澜庭纳入“以旧换新”业务。这可以看作是11月初，太仓城发集团推出商品房“以旧换新”的后续。太仓城发集团在第一批次共推出了3个小区的房源，即鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭分秀，此次又新增了原太阳电子地块正在建设中的桃园新著小区。

11月19日，太仓市委宣传部也在公号发布以旧换新第二批房源报名信息，市城投集团、市城发集团两大国资公司联手，推出商品房“以旧换新”第二批房源，可供置换新房的小区从第一批次的3个，增加到了第二批次的8个。

太仓市住建局相关人士认为，一方面，“以旧换新”可支持改善性购房需求；另一方面，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。国资购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房。

此次太仓“以旧换新”有一定门槛。据相关公告披露，太仓被纳入可享受“以旧换新”的二手房，要求为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房；一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房；存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。

分析人士认为，由国资企业来收二手房，此后所换新房也是太仓两家城投平台公司所开发，后期的交付相对而言是比较有保障的。而国企收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，地方上应该会有相关资金进行支持。这不仅可快速完成保障性住房供应目标，也帮助城投去库存，有利于市场流动性的复苏。但这样的措施能否在全国范围内得到推广，还有待进一步观察。

据太仓当地一名业内人士反映，太仓11月初开展的首批一百户房源置换试点顺利，总体反馈是收购价格高于二手房实际成交价，现在已经开始启动第二批500户的置换落实。

从当前政策推演的结果来看，太仓“以旧换新”具备一定的可行性。一个事实是，国资回购二手房，虽然名额不多，但是有助于二手房流通，以及稳定二手房业主恐慌抛售的心态。

目前来看，按照这样的置换频率，太仓“以旧换新”相比前段时间南京等二三线城市推出的新房补贴政策，对于舒缓楼市下行压力帮助更大，也具备实操性。随着各地二手房堰塞湖逐渐形成，通过一二手房的联动来释放楼市流动性是比较合适的。

太仓购房者将二手房出售给城投之后，房票用于定向购买城投开发的项目，且购房者要拿出增量的至少40%资金。这样也是变相做大了市场蛋糕，对于缓解地方国资的债务压力也有帮助。

城投曲线变现样本

复盘近几年苏太仓土拍市场发展历程，不难看出太仓当前城投平台公司楼市变现的迫切性。

作为县级市的太仓，是环沪第一个出口，在资金实力较强的开发商与希望避开一线城市激烈竞争市场的中小房企眼里，仍然是值得关注的投资高地。

2021年5月，太仓举行的一场土拍中，不少大房企也都参拍了。比如碧桂园成功拿下娄江新城地块，也是半年来该公司在太仓获取的第三幅地块，同样也是其在苏州拿下的第6幅地块。此外也不乏首次进驻太仓的房企，比如南京安居、上海豪尔森；外资中锐控股继当年2月拿下一幅地块后再次拿地，持续扩大在太仓的土地储备。

然而，自此之后，太仓甚至苏州后续进行的多场土拍中，城投托底便揭开了大幕。土拍中的国资面孔逐渐增加，民企极少。2021年12月，太仓成交1幅宅地，由太仓城投旗下子公司以7.56亿底价竞得，楼面价7000元/平方米。

直至2022年11月底，香塘集团与太仓城投联合体以3.1亿竞得太仓高新区一幅地块。香塘集团是该场土拍出现的唯一民企，且是与城投平台公司联手拿地。

在2022年11月那场土拍中，太仓出让4幅地块，分别由太仓城投与娄城高新联合体、太仓城发、香塘集团与太仓城投联合体、北京建工四建竞得。

据21世纪经济报道记者统计，太仓近两年土拍成交数据呈现下行趋势。2021年，太仓出让商住地24幅，总成交额143.42亿；总成交面积约102.08万平方米。2022年，太仓出让商住地16幅，总成交额约97.36亿元；总成交面积约72.39万平方米。

进入2023年，太仓土拍依然是城投扛大旗。8月30日，太仓3幅地块均以底价成交，其中娄城高新拿下两幅，北京建工拿下一幅。在今年10月刚刚结束的苏州年内第六次土拍中，苏州出让的11幅地块，仍然有9幅被城投以底价获取。截止到2023年11月22日，年内太仓成交15幅地块，成交额总计85.9305亿元，总成交面积约63.8万平方米。

一个事实是，太仓城投的平台公司持续两年助力当地土拍，目前也面临着新房上市与去化的局面。一旦市场行情下行，过往城投拿地之后顺利变现，再持续投资的市场良性循环便很有可能被打破。当前市场流动性欠缺，太仓“以旧换新”或许是一个比较值得其他城市借鉴的城投去化样本。

举例而言，此前的9月21日，太仓市城投集团旗下房地产项目江南禾风云庭取得预售许可证。此次预售楼栋为1、10、16号楼，共计新增建筑面积11233.28平方米，新增房源112套。该项目备案价1.74万元/平方米，所处的城厢板块新房均价为1.65万元/平方米，二手房房价则在1万元/平方米左右-1.4万元/平方米左右不等。可以说，在如此房价水平下，江南禾风云庭也存在去化压力。而在刚刚披露的第二批次“以旧换新”房源中，江南禾风云庭也在名单内。

公开资料显示，江南禾风云庭地块便是前述2021年12月，由太仓城投旗下子公司底价获取的一幅地块。

前述业内人士指出，如果太仓“以旧换新”第二批次房源能像第一批次房源那样顺利成交，或还会推出更多房源以平衡市场流动性。

正如张宏伟所指，通过“以旧换新”去库存，对太仓后续土拍的良性发展也会有一定帮助。此前有不少上海投资客在太仓浏河板块投资，随着投资客的退潮，现阶段太仓楼市显然是欠缺市场流动性的。太仓只有激活当地人的改善需求，才能盘活市场资源打通现金流。