二套房最低首付降至四成，调整普通住宅标准，一晚上，深圳连出两项楼市利好政策。

11月22日，深圳官宣从明日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次深圳降低二套房首付比例，是一线城市认房不认贷后的又一个政策放松的版本，说明一线城市房贷政策进一步放松。降低首付，利好改善性住房需求释放，势必提振换房需求，提振大户型住房销售。过去二套房首付比例有普通和非普通住宅的标准，此次不再区分，说明政策更加务实。尤其是购买非普通住宅的首付比例大降，政策效果将非常好。

与此同时，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告：为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将我市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

而此前的标准是，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144 (含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元。

此次调整取消了“总价750万”的限制，使得深圳大部分住宅变成普通住宅，特别是南山、福田等市中心大量总价750万以上的非普通住宅都重新成为普通住宅。

有业内人士认为，这个调整有利于减少税费，例如在二手交易里面，普通住宅税费是按照1%征收，非普通住宅是1.5%，新政后，未来二手交易就可以减少0.5个点的税费征收。

另外，满5年的房产，非普通住宅以前依然要收取5个点的税费，现在标准变化，大部分房产都可以免收这个税费了。不过，目前二套的契税并没有同步调整政策，不知道以后是否会有调整。增值税依然要满5年才免收这个政策，目前也没有变动。

对于深圳此次调整普通住宅标准，严跃进认为是符合预期的。落实认房不认贷、降低首付比例或房贷利率、调整普通住宅标准是一线城市下半年政策放松的总体思路。深圳率先调整普通住宅标准，或意味着其他几个一线城市也将调整。

调整的变化是不再看总价了。很多普通住宅标准都是2016年以前的，和实际房价水平不符合，自然导致“普通住宅被认定为非普通住宅”。市场购房者意见大，此次调整社会反响好。调整利好部分总价超过750万房子的交易，尤其在税费等方面可以享受利好。

此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。而且，市场预期非常悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。

在国家明确了商品房回归商品属性，打造房地产新模式的政策新框架下，房地产政策新一轮的松动窗口已经打开，包括厦门全境退出限购。在此背景下，深圳启动政策松动和调整，就在情理之中。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，没有一次性到位，下一步政策调整预留了空间，先观察此次调整的效果再说。

值得注意的是，降低普通住房优惠标准，深圳在2019年就采取过，事实上是调低了住房交易的成本。由于前几年房价上涨比较快。但普通住房标准一直没有调整。民间一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。降低二套房首付比例，主要是降低购房的门槛。此次既降低交易成本，也降低门槛。

责编：张骞爻

校对：苏焕文