燃油附加费5日再下调!元旦出行成本下降飞去哪儿
2023-12-02
更新时间:2023-11-24 14:56:53作者:橙橘网
中新经纬11月24日电 题:深圳楼市连出新政,将带动低总价刚需户型交易
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
11月22日,深圳对本地商品房调控政策进行了调整,首先是明确了新的普通住房认定标准,即“住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)”,取消了“实际成交总价低于750(含本数)万元”的总价认定标准,仅保留容积率和面积标准。按照新标准,总价750万以上且持有超过五年的二手住房,交易不需再缴纳5.6%的差额增值税。
同时,此次还下调了第二套住房最低首付比例,由原来的普通住房、非普通住房最低分别7成首付、8成首付统一下调为4成首付。两个政策结合起来看,彰显了此次政策调整主要支持住房改善。举个简单例子,购买第二套标价1000万、增值500万的房子,新的政策实施前首付800万元,增值税28万元;新政策后,首付可以降到400万,还能节省28万的增值税。当然,前提依然是卖家持有该套房源超过了5年,这类改善性需求才能受益。
目前,深圳住房自有率在30%左右,刚需和改善性住房需求潜力均比较大。根据乐有家的统计,2023年8月底深圳启动执行“认房不认贷”的新政后1个月,总价300万-500万和500万-800万等刚需及换房成交占比上涨明显,相比新政前合计提升6个百分点。所以,此次新政降门槛(降低首付)叠加降成本(降低税费)对于改善性需求有一定支撑力度。同时,改善性住房需求释放也能带动低总价的刚需户型交易,从而促进刚需和改善性需求的良性循环。
再考虑到2015-2021年为深圳商品房交易高峰期,期间成交的部分高总价的二手房房源,业主持有期并未超过5年,普通住房认定新标准释放的需求不能高估。同时,尽管此次第二套住房最低首付比例调整幅度明显,但参考二手住房参考价政策看,其“降门槛、提杠杆”效应也不能高估。4月底,深圳退出二手住房参考价与按揭贷款评估价捆绑,但并未明显带来加杠杆的效应。
从2021年5月份开始,不考虑2023年一季度左右的微幅反弹,深圳二手住房价格持续下跌超过2年,居民已经形成了继续下跌的预期。再加上,无风险利率(银行保本理财利率)明显低于按揭利率,导致居民“加杠杆”购房的情绪很弱。也就是说,以更高杠杆、更高成本持有一项未来价格可能下跌的资产,这是非常不划算的。而且,新房营销中,开发商也在祭出各种“分期付首付、变相加杠杆”的策略。因此,降首付能释放部分需求,但效果也不能高估。
目前,可以得出两个结论:一是深圳购房人群对总价比较敏感,二是刚需和换房需求开始主导,高收入人群购房热情减弱。同时,新盘去化主要靠价格折扣以及人才住房的热销,也佐证了这一点。深圳住建局数据显示,上半年第一批13个人才房项目超9500套入市,摇号阶段认购就近6500套。
目前,除了深圳之外,厦门、杭州、成都、西安也都出台了类似的政策,而“认房不认贷”更是在一二线热点城市普遍执行。但从效果来看,新政对交易量的带动,大多维持在1-2个月。10月下旬以来,热点城市新房和二手住房交易量环比开始走弱,意味着纾困政策的效果无法持续。从这个角度讲,深圳此次新政将带动新房、二手房交易量在此前月均2000-3000套的低位基础上反弹,甚至可能将出现年底小幅翘尾的行情,但其可持续性是存疑的。
主要原因在于,支撑深圳过去长期楼市繁荣的逻辑,现在基本消退了,包括富裕人群热度不减的资产配置需求,中等收入人群基于涨价预期的多套房购置需求,以及被裹挟并通过加杠杆入场的刚需。本质上,杠杆推动房价上涨和涨价预期自我实现的循环是重要力量。当基于资金穿透、回归实体的资管新规落地,当开发商无法推进“三高”时,加上住宅用地和房屋供应开始放量,以及高收入行业(互联网、金融、地产)降温,商品房旧逻辑维持不下去了。
但同时,深圳是全国住房自有率最低的城市,不仅有超过1000万的人群居住在城中村,而且新进入深圳的学历型人才、大量的户籍人口无房也无法支付高房价。因此,当前深圳的住房问题,很大程度上是供求不匹配或需求断层的问题。一边是房子卖不出去,一边是很多人买不起房,甚至租不起商品租赁住房。近年来,国家对配租型的保租房和配售型的保障房异常重视,目的就是推进供给侧结构性改革,匹配需求端的购买力结构,从而纠偏供需失衡。
只有从供给侧发力,逐步将占深圳人口结构70%以上的中等、中低收入人群纳入到商品房租买消费的轨道中,让他们逐步成为有产者,消费能力赶上、追上商品住房,才能真正解决目前需求弱、去化难(在售库存去化周期接近20个月、潜在库存在5年左右)的问题。因此,需求端激励要与供给端改革形成高站位的组合拳,才能让商品房市场逐步稳定下来。近年来,深圳供给端发力取得一定效果,但近期因市场下行而有所减弱。承受短期调整之痛,更多做供给侧改革、辅以需求端激励,挖掘需求潜力,这是深圳未来政策的方向。深圳对土地的依赖度较低,也有先行先试的责任和担当,理应在此作出示范。(中新经纬APP)
本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。
责任编辑:孙庆阳