这里是北京西城区菜市口西片区的一个胡同。菜西是老百姓对这一片区的习惯叫法。它的范围东至枫桦豪景，西至教子胡同，南至法源寺后街，北至广安门大街。面积6.5公顷，居民1100多户。

2019年，这里成为北京首个申请式退租和申请式改善的试点片区。政策实施后，胡同空间得到了一定的释放，紧接着院落的拆违、修缮和公共空间的改造也在紧锣密鼓地进行。几年来，这样的场景几乎每天都在出现。

殷平平，从小在胡同里长大。20多年前，平平结婚后搬离了胡同，住进了楼房。因为曾经居住的院落参与了2019年的申请式腾退，现在也完成了腾退后的修缮，在离开胡同20多年后，平平又带着女儿重新回到了自己儿时生活的院子。

在修缮之前，平平家所在的这个大院子，是爷爷留下的私房，总共有200多平方米，院中最早的15间房里，住着爷爷和他的7个子女。后来因为搬进了一些租客，院子里最多时住了24户30多口人。

自建林立再加上年代久远，这让从小在楼房里长大的平平的女儿十分嫌弃，她形容这个院子是“破破烂烂”的。

2019年，菜市口西街这一片区在全市率先进行了申请式退租和申请式改善的试点，试点政策是在2019年的7月10日至8月9日这一个月的“窗口期”，申请退租的居民个人提出申请，并承诺拆除自建房，可以获得每平方米不低于12.5万的货币补偿，同时，在北京名下没有其他住房的承租人和私房主还可以在距离菜西12公里外的合顺家园，以每平方米两万左右的价格获得一个共有产权房的名额。所谓共有产权就是国家和个人分别拥有55%和45%的产权，申请退租政策适用于私房和直管公房。而对于不愿意搬离胡同的居民，可以继续留在原住地，选择进行后续的申请式改善政策。

平平说，正是因为腾退后，基础设施的改造和院落的修缮，才让她下定决心，搬回了胡同。

门楼巷居民 殷平平：就觉得这接地气儿，这有烟火气。住在楼房里，可能你住一辈子，都不知道楼上楼下是谁。

因为院落产权明晰，平平家的院子腾退和拆除自建都非常迅速，所以院落可以很快进入后续的改造修缮。但是胡同里更多的，则是产权比较复杂的院子，再加上首次执行申请式退租和申请式改善这一政策，使得政策的执行方金恒丰城市更新资产运营管理有限公司承受了前所未有的压力。

金恒丰城市更新资产运营管理有限公司总经理 高轶：我们当时也是不知道，市里面出了这个政策以后，让菜西来第一个探索这个项目到底是一个什么局面，完全是未知的。

金恒丰城市更新资产运营管理有限公司副总经理 金伟：当初他们对这个退租不是很理解，因为它是个新事物，大家都认为是拆迁行为。

此前的2007年，菜市口西片区曾经历过一次以房地产开发为目的的拆迁，当时1000多户住户里有376户居民搬离了菜西，之后随着保护北京古城的呼声日益高涨，胡同拆迁被叫停。

2017年9月30日，《北京城市总体规划》（2016-2035）公布，老胡同不能再拆的这条红线被以法规的形式划定。拆迁彻底退出了北京老城改造的舞台。

胡同要发展，老城要保护。2019年，在北京城市总体规划方案下，西城区政府启动了菜市口西片区的老城保护和改善项目。

为了盘活资产，让胡同再生，新成立的金恒丰这家国企在西城区政府的委派下用五亿资金从以前的开发商手里买下了这个停滞的项目。

这之后，政府投入启动资金四成，企业通过社会融资投入六成，开始在菜西进行申请式退租和申请式改善的试点。金恒丰这家区级国企开始对停滞了10年的菜西片区的胡同进行整体规划，腾退和后续的改造利用，并获得这一片区胡同改造50年的经营权。

共有产权房是新生事物，加上很多家庭原有房产的产权本来就非常复杂，共有产权的房子又在北京四环外的丰台。这让在北京二环生活了很多年的胡同居民很难接受。

申请式退租和申请式改善与拆迁最大的不同就在于补偿标准相差很大，不仅如此，凡是参与退租的居民还只能获得一个共有产权房的名额，也就是说无论一个户口上有多少家庭成员，参与退租都只能获得一套共有产权的房子。

共有产权房是新生事物，加上很多家庭原有房产的产权本来就非常复杂，共有产权的房子又在北京四环外的丰台。这让在北京二环生活了很多年的胡同居民很难接受。

韩凤秋老先生就是2019年7月报名参加菜西申请式退租的居民，虽然他现在已经搬离了菜西，但每周都会坐40分钟公交回到西砖参加社区活动，最近他在学国画。

画完国画后，在胡同里走走是老先生最喜欢的事。这次，韩老先生又和往常一样，回到了自己以前的住处，西砖15号院。这里经过2019年的腾退和后续的修缮和改造后，已经和他当年住的老院子完全不一样了。

在经历了十年的等待和停滞后，这一片区终于迎来了新的改造政策，腾退。当时很多胡同里的老百姓对去留都很犹豫，韩老先生在院里年龄最大，很多人都来找他商量。其实，他自己的家人意见也不统一。

根据政策，韩老先生家里20多平方米的建筑面积，腾退后，可获得200多万的货币补偿。计算下来，共有产权住房两万元左右一平方米的价格，他们老两口除了买房，还有点余钱可以装修。最重要的是他们再也不用忍受老房子的漏雨问题了。

带着对改善居住条件的迫切期待，韩老先生搬到了距离菜西直线距离12公里的合顺家园。这个小区原来是政府的安置房，这次专为参与腾退的菜西居民设立了共有产权住房。当时和韩老先生一起搬到这里的还有原来住在菜西培育胡同的张振山夫妇。

2019年，菜西片区包括西砖，培育，醋章等胡同在内的近40%的居民参与了这次申请式退租试点。试点结束后，449户居民选择留下，279户居民参与腾退，退租的居民超过了原住户的38%，参与腾退的279户住户共释放出5848平方米的空间。下一步，腾退出的空间如何利用？如何运营？如何保护？伴随“申请式退租”的是“申请式改善”政策，但“改善”或许是比腾退更艰难的一件事。

霍岩家原来的房子因为面积太小，可以改造的空间并不大。但幸运的是腾退的告示一贴，霍岩的邻居就提交了退租申请，这就使得霍岩家旁边释放出了10多平方米的腾退空间，经过协商，霍岩以院落居民的优先资格租用了邻居腾退的房子，加上自己家原来的11.2平方米，共计20多平方米，由金恒丰公司出资做统一的翻修，而霍岩则承担房子内部的装修费用。历经一年多的翻修改造，2023年4月，霍岩终于搬进了这个改造后的新家。

私房和公房一样，可参与申请式退租和改善。但因为私房产权在个人，所以任何内部的维护和修缮都要由个人出资，这让很多老住户都选择维持原貌。

最近，进入了改造修缮的旺季，很多院落一边住着留下来的居民，一边又在进行退租后的修缮。

扰民，噪声等问题无法避免，矛盾也就天天产生。未来，改造后的房屋还要租给外来者，甚至是外地人。这也是北京胡同共生院未来将面临的现实问题。

莲花胡同17号院面积1225.6平方米，共有20户人家参与了腾退。但是正因为面积大，政府为了保护老城的环境和风貌，在二环里禁限了很多业态，这就使得这个退租后的大院落未来招商面临一定的压力。老城区的探索性保护就是这样每天都会面临很多新的现实的困难。

华融基础设施投资公司党委书记 黄旭明：实际上客观实事求是说，企业是愿意整院腾退的，腾退了就有价值。当你走的比例相对小的时候，这个散房是很难管理的。目前还是试点中的一个困难和瓶颈，成绩也是长期需要检验的。散院不好利用，矛盾也在。但是它实现了公共政策目标，实现了老百姓自愿，实现了普惠民生。第二能够加快，实现面貌的改善，咱们不能等。

改造好的房子到底是出租，还是用于改善居民居住条件，是鼓励更多的居民搬离胡同，促进整院腾退，还是解决好共生院的收益和平衡，这可能是北京老城保护探索过程中要面临的更大的一个难题。

萤火虫咖啡馆目前是这一片区生意最好的一个商户。而这家咖啡店之所以能应运而生也得益于2019年菜西的申请式退租，因为这里原来是公产，所以最早完成了拆违和改造，又在最快的时间里找到了租户。咖啡馆的合伙人高盼说他第一次来到西砖，就看上了这里改造后保留的浓浓的生活气息。

位于西砖和培育胡同交叉口的这家咖啡厅成了菜西利用腾退空间经营发展的一个亮点。而这样的腾退空间的出租，运营也得到了居民的认可和支持。

咖啡馆虽小，但它却是现有条件下，除出租外，实现胡同老旧危房改造利用，升值的一个尝试。

北京西城牛街街道枫桦社区 原党委书记 钟宝珊：咱们统一规划之后，把那些不应该存在的一些建筑物，然后整体院落规划之后，你就会发现院子整齐了，人们的心情也舒畅了。我觉得菜西风桦社区的改造，到现在为止老百姓有矛盾，有意见，不可能没有，你不可能都是同一个声音。

平平：希望老街坊不要全都搬走，人们能够平时能够坐下来待一待，有那种环境，还是保留它这种生活的气息，还是挺好的。

北京西城牛街街道枫桦社区 原党委书记 钟宝珊：不怕慢，就怕站，你永远在走着，就会有到达终点的那一天。

（央视新闻客户端）