导语

房企2022年业绩陆续公布，现房库存规模仍持续提升，面对现房库存问题，房企有哪些应对之举？

◎ 文 / 沈晓玲、张少贤

根据CRIC重点监测房企[1]的2022年年报数据显示，尽管年内针对现房营销活动不断，但整体来看现房库存仍以10%的增速增长，大量的现房库存会占用过多的资金资源，在“现金为王”的行业背景下，如何去化现房库存已经成为很多房企亟需解决的问题。根据现房库存的主要规划用途，房企囤积的现房库存可分为住宅类、商业类、车库类三类，应对不同业态的现房库存，促去化方式也有所区别，对症下药才是解决现房问题的关键。

01

住宅类：打折促销为主力
政府团购助力项目去化

住宅类现房库存主要指的是普通住宅中竣工但仍未出售的部分，产品未能如时出售主要有两种情况，项目中部分产品的层数、位置不佳较难去化，折扣营销仍是促进现房去化的重要手段。近年来，房企现房压力不断增加，尤其在2022年下半年的“停工停贷潮”后，房企的现房营销也逐渐趋于常态化。根据CRIC统计，时代中国、旭辉、融创、金地等多家房企先后进入现房营销的队伍中。

住宅现房折扣营销活动主要通过不定期的限时少量特价房的方式促销。以2021年底竣工的南京江山大境为例，从项目备案情况看，竣工前项目整体去化率74%，考虑到南京备案滞后的问题，真实去化情况估计在八成左右，因此项目整体现房占比在两成水平。从企业官方公布的营销活动看，自2022年五一开始，基本每月都会有不同程度的现房折扣优惠活动。江山大境项目主要以三房为主，占比近七成，从主力销售房型的备案情况上看，销售均价基本与营销活动变动情况一致，具体来看，三房年均销售均价从2021年的2.72万元/平方米降至2022年的2.47万元/平方米，其中2022年第四季度的销售均价在密集的折扣营销中降至2.28万元/平方米，达到2021年销售均价85折左右的水平。四房作为项目的第二大主力房型占比超两成，其销售均价在2022年第四季度达到2.86万元/平方米，相当于2021年3.00万元/平方米95折水平。从效果上看，截止目前三房、四房累计去化率分别达到99%、95%，去现房库存效果明显。

面对住宅现房的持续增加，多地政府也在积极出台支持去化的政策。根据CRIC不完全统计，今年内已有近20城推出团购买房的政策，其中河南济源、河南驻马店、安徽滁州等多地均出台了针对现房、准现房的团购买房政策。从城市分布上看，这类政策主要集中在现房库存压力大、项目去化慢的城市，旨在希望通过具备稳定购买能力群体团购买房提升购房者入市积极性，为现房库存打开稳定的销售之路。

02

商业类：举办商铺节加速去化
多地支持“非改租”盘活存量资产

商业类现房库存主要包括酒店公寓以及商办、厂房等物业类型的现房库存，这类现房库存是除住宅现房外又一大市场上的存量资产。对于商办、酒店公寓类的现房库存，房企应对方式和住宅类现房相似，主要通过举办商铺节加速库存去化，从方式上看除了特价房等折扣优惠外，老带新、全民营销等方式也是房企惯用的商铺去化手段，如中国金茂在“以营销为中心”的带领下，非营销业务条线的员工也在积极创造价值，其中金茂青岛总经理助理签约总金额超5000万元的公寓产品，金茂宁波生命科学城产业负责人助力签约金茂宁波凤悦印湖商铺18套，总金额近3000万元。

针对这类非住宅存量资产的盘活问题，近年来关于“非改租”的政策层出不穷，尤其2月份在中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》后，政策对非住宅存量的盘活政策力度更大，据不完全统计，今年4月广州、深圳、岳阳、贵阳等地均出台了支持政策，其中广州、岳阳等城市的支持政策一方面解决闲置商办、厂房类库存的资金沉淀问题，同时也为保障性租赁住房的建设扩展的来源渠道。

03

车库类：成立专项小组、联合汽车品牌营销
举办车位节针对去化

部分房企的现房库存中包含停车场及配套设施，市场上行阶段车位去化较为容易，但随着市场购房热情下降，车位去化明显受阻。目前市场上买房送车位抵用券、送车位、多年使用权等方式仍是房企促进车位的去化，根据CRIC监测情况看，招商蛇口在举办车位节营销活动的基础上，还从组织架构和营销方式上有所创新，招商蛇口杭州区域成立了专项车位小组，专注区域内的车位去化，佛山区域则选择与极氪品牌合作，举办汽车试驾活动，有的放矢的加速车位去化。不仅如此越来越多的房企开始从根源上解决车位去化慢的问题，金科地产根据不同产品线的项目匹配不同比例的地上地下车位，适当增加地面停车位设计，严格控制地下车库建造规模，尤其对于部分车位去化难的三四线城市的项目，地上车位指标按规范上限取值设计。

总体来看，折扣营销、“非转租”、联合营销都是解决现房库存问题的重要方式。从政策角度看，针对存量现房的盘活支持政策不断出台，为存量资产的盘活解决提供政策支持。从房企角度看，现房营销已经成为多数房企惯用且常用的营销手段，不仅仅是为了加速现有现房库存项目的资金回流，还有部分已将竣工的“准现房”也成为房企现房营销的重要组成部分。长期来看，企业仍要专注提升产品力、打造品牌口碑，这些都是未来持续保证企业项目去化的重要利器。

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