果然，下行周期市场不轻易言底。

因为二手房价格正激烈地重构，连2017年买房的人都算站岗了。

都知道，深圳楼市处于冷冻周期，降价已经是常态。

新房各种打折就不用说了，价格很透明，对比几年前什么情况，大家基本知道。

唯独二手房，成交量少，几乎没什么流动性，加上价格也看不见，挂牌价也没什么参考性。

比如豪宅的挂盘价和实际成交的价格，差距就更大了，一般都实际成交价是挂盘价的两倍左右。

像深圳湾的三湘海尚，挂盘指导价10.3万/平，但而真实的成交价在20万左右一平。

小区10月8日成交一套207.75平的4房，成交总价3980万，折合单价约19.16万/平。

所以基本上市场买卖，尽管有中介可以询价，可以撮合，但还是处于摸瞎状态。

这在买房参考周边二手房价格已经成为定律的市场，对新手或者不怎么了解深圳楼市的人来说，极为不友好。

事实上，现在深圳楼市的价格，还剧烈地重构着。

过去牛市隔天一个价，是涨价，现在隔天一个价是回调。

而且真实的降价，已经不是回到了2018年这么简单，而是已经开始回到2016年。

龙岗双龙的海航城，南联地铁口盘，昨天（2023年10月16日）一套88平4房业主报价290万，市场迅速成交，真实的成交价280万，折合单价约3.18万/平。

不仅比今年5月89平户型（成交总价358万）成交单价（4.02万/平）还要低，甚至价格比2016年1月还低。

2016年1月，小区一期的最后一批房源均价约3.5万/平。

小区当初入市的时候，市场都认为，交通方便，深圳有东进战略，位置又属于龙岗中心区，潜力很大，甚至有网友预估二期开盘价能超过4.5万/平。

龙岗大运新城的绿景大公馆，今年9月成交一套80平户型，总价479万，折合单价约5.99万/平，成交的另一套68平户型，总价409万，折合单价约6.01万/平。

这样的价格，比2017年7月成交的水平也要低。

2017年7月绿景大公馆成交的一套56.11平户型，成交总价390万，折合单价约6.95万/平，同月一套88平3房，成交总价540万，折合单价约6.14万/平。

不过，回调到2016年的小区还是少数，更多的还暂时是回到2018年。

比如龙华的金域华府，今年9月成交一套143平户型，成交总价1001万，折合单价约7万，而2018年4月的均价大约8.47万/平。

所以，整体看，下行周期的市场，是很难言底的。

现在市场能成交的核心动力，就是价格。

价格足够低，无论是二手房，还是新房，市场热度都会高不少。

比如这两天，前海妈湾的前海瑧玺家园340套房源（其中20套商铺）单价区间8.85万-11.7万/平，总价934万-1489万/套，均价约10.21万/平，开盘官方最高优惠减免50万。据官方海报公示，开放48小时内，累计来访1000+组客户。

其中，起步单价比颐城瑧湾悦家园（二期）（9.02万-12.03万/平）、一湾臻邸（9.1万-11.9万/平）要低，但比云海湾花园（8万-10.5万/平）要高一些。

但也就剩像前海这样的网红盘，在意向登记阶段能带来一些不错的流量。

因为从深圳实实在在的二手成交看，不得不承认，当下的深圳楼市，不是接近2000万人的楼市，而是属于不到300万人的楼市。

8月份“认房不认贷”后，大家期盼的深圳楼市反弹，并不明显。

虽然深圳常住人口1766.2万人，人口体量看似非常庞大。

理论上看，“认房不认贷”后是松绑了限购，加上深圳对离婚家庭套数，双证合一等默默送帮刺激，市场的客户应该是无限放大了的。

但接近两千万常住人口并不代表深圳就有接近两千万的潜在购买力。

真正拥有深圳住房购买力的人，占比可能远没有大家想象的高。

虽然无法给出具体的占比，不过从两个侧面的数据可以估摸出，深圳有购房实力的群体，还达不到户籍人口体量。

首先是2022年年末深圳的户籍人口为583.47万人，仅占常住人口的33.04%。

说明深圳三分之二的人口都属于高度流动的人口。

这就意味着，这三分之二的群体，几乎都属于深圳楼市的无效客户。

其次，根据 2018 年建筑物普查和住房调查，深圳商品房套数为188万。

而2018年—2023年上半年，深圳新房住宅预售供应累计26.53万套，累计去化约21.5729万套，叠加2018年之前的商品房套数累计大约214.53万套。

如果按照一人一套来计算，说明，深圳真正拥有商品住房的人大约就只有215万套。

这还是一人一套的前提，实际深圳的有房一族，不少人拥有了两套以上的住房。并且深圳目前的在售新房大约是5万套。

就是每年供应几万套的体量，都无法全部消耗，这说明，真正承接住了深圳商品房的人可能就只有这两百多万人。

所以，就深圳楼市而言，接近2000万的常住人口，实际能接得住深圳的房子的人，不到户籍人口的一半。

这样对比之下，就会发现，深圳每年的商品住宅供应，实际对应的有效客户并不多。

而“认房不认贷”的本质是松绑限购，是各城市争夺市场购买力。

尤其是杭州、广州、北京、上海，都是深圳市场的对手。

所以，无论是新房，还是二手房，现在能走到成交的客户都变得极其珍贵。

如果有变现需求，就尽量别放过任何一个和客户见面的机会了。