V观财报|华正新材及时任董秘被监管警示:回复5.5G业务不客观不完整
2023-12-02
更新时间:2023-11-08 21:00:27作者:橙橘网
今年下半年,我朋友花花,在上海置换了一套房子。
所谓的置换,跟其他大部分卖掉一套,再买一套的情况略有不同。
花花手上,有3套房子。
置换也是拿3套房子,换1套房子。
这3套房子,都是我们口中所谓的老破小。
其实一开始,我就预感到了这次置换的难度。
之前我也跟大家说过无数次,现在市场的情况,对花花这种客户是非常不利的。
作为朋友,我全程参与其中,切身体会了当下楼市的感受,真的,很残酷。
上海楼市的艰难,对置换的大多数人,都有切肤之痛。
既然决定置换。
第一件事情,花花就先去中介把自己的房子挂牌。
我找了房外房的金牌选房师刘惠卿老师,帮花花的3套房子做了综合的分析。
于是给出一个非常客观并极具市场竞争的挂牌价格。
虽然已经预判了当下的市场,也做好了被砍一刀割肉的准备。
但现实仍然给了我们一记重拳。
挂出来2周后,一个带看都没有。
单靠创造价格优势,已经远远不够,没有一个中介在当下能够多卖1块钱。
卖房,最急迫的动作,就是增加曝光,找到最适合的客户。
经过一系列营销动作之后,终于来了几组带看,但没有人愿意出价。
这种感觉怎么形容呢。
就是每个房东在碰到这种情况下,内心都慌得一批:你倒是还个价啊!
但这些看房子的人完全没有表现出想要还价的意思。
于是,在第二个月,我们开始转换思路。
我给花花的建议就是:以买定卖。
既然要卖的房子,卖不出合适价格。那就先去市场上看看,想买的房子,能砍到什么价格!
根据花花自身的需求,和大概可控的预算范围。
我们的选房师和分析师给她推荐了几个不错的中环板块。
经过2周的频繁看房筛选。
最终锁定了中环某板块一个标杆小区。
说实话,这个小区的价格性价比并不算高,特别是在上一轮周期涨幅惊人。
花花对这种品质小区,这样品相比较好的产品,是有一定的心理预期,就是注定不便宜。
小区内的好几个在售的优质户型,以往出来的特别少。
所以,在市场底部的时候,优势就在于,会碰到很多平时比较难漏出来的优质户型。
最后选中了2套房子,户型都一模一样。
当然,房东的态度却并不一样。
第一个房东对后市预期相对乐观,且并不唯一,所以待价而沽,卖房意愿并不迫切。
另一个房东自身有置换需求,可以谈价,但付款周期苛刻。
而次新市场的情况,也的确比老破小略微好一些,虽然成交周期变长,却不是完全没有带看。
一边是无人问津的老破小。
一边是待价而沽的次新房。
花花的置换,几乎到了无法推动的地步。
随着市场的持续冷静,我们的合作中介送来了一个好消息。
花花要买的小区出来一套户型一模一样的独家房源,楼层更好,价格可谈,关键是周期也很友好。
房外房的选房师,跟房东大概摸了个底,了解了最低接受的价格范围。
花花这边的卖房的节奏开始加快。
其实,对于卖房,我们一直都非常自信自己的专业度,只是缺少一个价格锚点。
既然现在,锚点找到了。
那么当下比较重要的是,快速出货。
卖房其实有几个重要的步骤:定价、营销、谈判。
当然,这里就不一一展开,具体可以线下或者私聊。
通过各种操作,成功的卖掉了2套老破小。
要知道,在市场不好的时候,很多老破小的砸盘是不计代价的。
值得欣慰的是,因为我们找到了足够便宜的房子,就掌握了降价的主动权。
卖掉2套之后,手握现金,大方向已经差不多稳了。
于是,开始决定先买这套次新,再卖最后一套老破小。
所幸,现在不管什么样的房子,老破小,还是次新,哪怕是豪宅,面对钱票在手的客户,都是分外珍惜。
经过艰难的谈判,终于谈到非常理想价格范围,并且,房东也愿意在周期上做让步。
接下来,就很简单了。
大概率最后一套房子,即便是降到小区最便宜的价格,预算也够了。
至此,花花的置换基本告一段落。
我大概总结了整个置换的过程。
发现在当下,其实很多置换客,都用错了方法。
既然是置换,想要怎么把房子卖掉,固然是对的,但不是最重要的。
因为一味地降价,已经没什么用了。
置换的核心能力在于:找到非常便宜且有潜力的房子。
找到便宜的房子,就意味着敢于便宜出货。
利用剪刀差,完成置换。
所以现在卖房者要知道一个道理,在客户比较少的情况下,要判断价格是否合理,很简单,就是看自己的价格是不是小区竞品户型中最低的。
如果已经是了,就没必要继续降。
因为现在整个市场,其实都在犯错误。
那就是砸盘的人太多了,很多房东的心态先崩了。
如果你看过《乌合之众》就会知道,一个集体决策之后,很多人是从众的。
但当下,一定要有清晰的认知,利用别人犯错,寻找自己的机会,而不是一起跟着犯错。
如果你诚意卖房,定价已经是最便宜的了,就不要继续降,因为市场是没用底的。
你要做到的就是,对所在的板块,所在的小区,有一个非常客观清晰的认知。
当然,这些也都需要专业人士的建议。
市场难吗?难!
但如果说是史上最难,我坚决否认。
其实只要是置换过几次房子的人,多少都能有所体会。
楼市每隔几年,就会有一次周期的轮动。
所以,只要是在楼市周期的底部。
卖房,都是无比艰难的事情。
或者有些人恰好,没有在底部经历过置换的全流程,感受不够深刻。
你们大可去翻翻过去的文章,时隔几年,就要习惯性恐慌一次。
在上一个周期底部的时候。
大概,19年下半年和20年年初。
当时市场的惨淡,比现在好不到哪里去。(外加YQ初期,恐慌不比现在少)
一套优质的房子挂出去,不要说成交,带看都寥寥无几。
我另一个朋友,浦东金色中环某热门板块,次新标杆,在19年年中开始挂牌后的6个月里,也仅仅只有20组不到带看。
最终低价成交,且因下家不要车位,原价35万的车位,割肉到28万,才找到邻居接手。
当时的痛楚还历历在目。
但并不妨碍,到20年下半年,市场突然逆风翻盘,掉头止跌回涨。
回过头来看,20年初买到房子的人,到21年,至少涨幅50%。而28万的车位,市场成交价已经到了48万。
我们经常说,横盘一两年,涨幅一瞬间。
回顾整个周期的轮动,总是底部敢于捡漏的人获利。
但很少有人有这个魄力这么干。
多数人都追涨,选择在量价齐升的爆发期或赶顶期,最后买在高位。
最后,我只想说一点。
买房本质是对板块,对房子的研究。
卖房,是对房东的研究,特别搞清楚跟你的房子形成竞品的房东是什么心态。
不管是买房,还是卖房,都已经从全民行为变成了专业赛道。
二手房的出货,跟股票买卖12345相似。
只有搞清楚整个的逻辑,才能立于不败之地。