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上周，市区三宗地块出让，其中两宗类别墅地块被温州知名民企竞得，只有一宗刚需高层地块被国企竞得。

而今天，又有两宗类别墅地块出让，分别位于海经区和龙湾瑶溪，却都是由国企竞得。

其中海经区半岛起步区B-12a地块，起始总价约8.82亿元，起始单价约8548元/㎡（地上楼面价8079元/㎡、地下室楼面价469元/㎡），经过1轮报价，由温州港城发展有限公司（国企）以8.82亿元竞得该地块，楼面价约8548元/㎡，溢价率0%。

龙湾瑶溪南单元12-A-10地块，起始总价约3.77亿元，起始单价约12749元/㎡（地上楼面价11755元/㎡，地下室楼面价994元/㎡），经过1轮报价，由温州市龙湾民晟新农村建设开发有限公司、温州市龙湾区国资运营有限公司（国企）以3.77亿元竞得该地块，楼面价约12749元/㎡，溢价率0%。

到底是类别墅地块足够诱人呢？还是温州有另类的兜底方式？一起来看具体情况。

01

半岛起步区B-12a地块

位于海经区灵腾东路与雁升路交叉口东南侧。地块起始总价约8.82亿元，起始楼面价8548元/㎡。

地块占地面积约10.16万㎡（约152.4亩），容积率：1.0-1.05，计容地上总建面≤约7.68万㎡，其中各兼容功能（商业、餐饮）的面积≤约3.2万㎡。地下住宅其他功能用房（地下室、住宅用途）建面≤约4.26万㎡，建筑高度:≤36米。

从层高和已明确造价标准来看，是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

该地块形状方正，没有代建要求，是纯粹的类别墅地块，地块体量也足够大，足足有约152亩，可规划的空间大，也是目前市区范围内已出让的、规模最大的类别墅地块。

地块北面为十里樱花园，西面为新城·瓯江湾、瓯江世纪；东面为空地，规划为住宅用地。

南面为瓯江口实验学校（在建），原名为瓯江口道尔顿小学，这是一所九年一贯制公办义务教育学校，委托道尔顿（北京）教育科技研究院办学，计划2024年秋季正式开学招生。

学校效果图

地块周边最近一次地块出让是2022年10月，温州悦臣商业咨询有限公司竞得瓯江口一期E-14-05地块（占地约61亩），成交总价约3.75亿元，成交楼面价7617元/㎡，后开发为绿城·六和院。

同天地方国企竞得瓯江口一期E-14-01a、E-14-01b地块（占地约97亩），以5.5915亿元摘牌，成交楼面价6527元/㎡，目前还没有大动静。

而本次地块的楼面价略高于周边类别墅项目的楼面价，价格偏贵，同时也是片区地价新的天花板。

地块周边别墅项目，目前只有一个绿城·六和院在售，国企地块尚未启动，其余项目均为高层项目。

其中六和院主打合院产品，外立面采用石材干挂+大面积铝板，地上共三层，一层3.6米，二层3.2米，三层3米（部分楼栋层高可能高一些），带地下室、带花园。

项目面积段约197-336㎡（不含地下室），一期普惠后毛坯均价约2.79万元/㎡，二期普惠后毛坯单价约2.8万元/㎡。

目前瓯江口高层产品相当充足，新房、二手房都有数个项目可以选择，但合院项目目前只有六和院，六和院一期去化情况还不错，二期开盘时间较近，备案情况不完整。

这次的供应也是填补了瓯江口合院项目的空白，增加了购房者选择空间。只是一次直接供应150来亩的类别墅地块，这可是相当于南片两宗类别墅地块的体量，会不会过于充足了？

我们拭目以待。

02

瑶溪南单元12-A-10地块

位于龙湾区瑶溪街道孚敬路与永定西路交汇处东侧（瑶溪六组团北面）。地块起始总价约3.77亿元，起始楼面价12749元/㎡。

地块占地面积约3万㎡（折合约45亩），容积率：1.0-1.03，计容地上总建面≤约3.09万㎡，其中幼儿园面积≥4067㎡（无偿配建），建筑高度:≤36米。

竞得者需有偿代建北侧绿化带12-A-09地块、河岸生态驳坎（约200米）。

从层高和已明确造价标准来看，是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

该地块形状方正，是类别墅地块，地块体量适中，占地约45亩，以当下的市场来看，总价压力较小，更受房开欢迎。

地块北面为规划道路、空地，北侧空地远期规划为商业、商务用地，稍远些为瓯海大道，距离约200米，高架的影响不大；东面为规划道路、空地。

南面为永宁西路、瑶溪六组团；西面为孚敬路、荣钏1号（低密合院项目）。

周边最近一次类别墅地块出让是10月23日，青山控股子公司以6.36亿元竞得瑶溪南单元12-F-28地块（桂语青澜西侧），占地约62亩，起始楼面价14552元/㎡，容积率为1.05。

还有今年3月，中炜以5.45亿元竞得瑶溪南12-A-05地块，占地约57亩，楼面价13586元/㎡，溢价率0%，容积率同样为1.05，建筑高度≤18米。

今天这宗地块不仅是规模最小的，也是楼面价最低的一宗。

好在这类产品瑶溪片较为稀缺，新地块的供应填补了瑶溪新房市场对于高端产品的需求。毕竟上周出让的瑶溪南片类别墅地块将打造为青山公馆（未正式公布，网络），据说青山高层会消化一部分房源。

青山公馆共174套，其中包含小高层共计40套，面积段约145、190㎡；合院房源共计134套，208㎡（77套）、315㎡（20套）、338㎡（18套）、388㎡（17套）、550㎡（2套）.

项目分布图

项目效果图

而且该项目不仅面积段已经出来，而且合院产品内部的价格也已经流出，但未能最终确定。

由于纯合院或别墅的项目依然稀少，但今天这宗地块的楼面价要低一些，未来售价方面或许会有优势。

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