新一轮房改?别想太多

更新时间:2023-10-31 09:26:47作者:橙橘网

新一轮房改?别想太多

最近地产圈有一则很劲爆的消息,都在传言新一轮房改可能马上就要来了,消息的来源大家可以看一下这张图。


此消息一出,就有很多同学让我解读一下,我本来不太想聊这个话题,但我发现很多自媒体解读的完全不对,可以说错的离谱,今天我就给大家说说我的看法。

其实这个“14号文”的核心要点,简单概括就是“市场的归市场,保障的归保障”。这个说法其实最近十年一直在提,根本不新鲜。所以我看到这则消息的时候,第一时间脑海中闪过的是“房产税”这三个字,因为这两件事情其实有很强的相似性,都是“看起来很正确,实施很有必要,但实际上很难落地”

我只说其中两点,其他的大家自己琢磨。

首先是地方政府建保障房的积极性问题。文件里明确说了保障房的土地划拨“仅支付成本”,而卖地一直是地方政府的收入大头,以后建保障房完全不赚钱,地方政府的积极性怎么调动?今年土拍收入暴跌,国家已经增发1万亿特别国债补窟窿了,难道以后年年增发吗?

以北京为例,北京这几年一直在搞共产房,共产房的价格大概也就同地段商品房的一半左右,但跟文件里提到的保障房一样,也是封闭管理的。到现在搞了五年了,一开始的口号是每年建5w套,连续5年,总共要建25w套,结果呢?实际建了一半都没有。你别忘了,共产房虽然便宜,但也是有土地出让收入的,只是土地价格便宜一些而已,比保障房的土地收入高多了,而且别忘了这可是北京,积极性尚且如此,你想想如果让广大的其他二三四线城市的地方政府搞保障房,土地几乎白送,这个实际有多大的可执行性?我要打一个大大的问号。而且因为共产房的开发商利润少的可怜,这房屋的质量可以说一言难尽。

另外一个因素是购房者们自己的小算盘。还是以北京的共产房为例,这共产房建的少,除了政府供地不积极,还有一个很重要的原因是购房者不买账,造成大量共产房根本卖不出去,弃购率非常高。为什么呢?就因为封闭管理,没有金融属性,买房者无利可图。这就涉及到一个人性的问题,如果是你,2w块钱的纯商品房,可以升值,跟1w块钱的共产房,只能自住,你选哪个?5年的事实已经给出了答案,如果你有能力买2w的商品房肯定还是会选择商品房,你要是只能买的起1w的共产房,你很可能选择租房,因为租房很可能比买共产房还划算,你用买共产房的购房资金的利息去租房可以租到不错的房子,而且没有还贷压力还可以离单位很近,而共产房往往在比较郊区的位置。

说白了,不管是房子还是土地,都讲究一个“”字,无利不起早,没有利益的事情谁都没兴趣。

其实这个文件里面倒是有一个符合“利”的政策,那就是“对商品住房库存大的城市,可按市场化、法治化原则,适当改建或收购存量商品房用作保障房”,你看,开发商卖不出的房子以后可以卖给政府当保障房了,双方都有好处,这事儿我看靠谱。大家可以搜一下新闻,去年就传出苏州回购了当地1w套商品房。

文件说要“减少住房焦虑”,其实过去很多人因为房子焦虑,不是因为没地方住才焦虑,而是房价涨的太快又买不起才焦虑,现在房子不涨反跌,房价越来越低,没买房子的人已经不那么焦虑了,这些人会手握大砍刀等待商品房房价继续下跌,而不是去买不升值的保障房。

有人说我们未来要走新加坡模式,我看到这个说法就觉得很可笑,新加坡跟我们能一样么?新加坡是高福利国家,而且人家总共还没有海淀区大,经济高度发达,完全不依赖土地财政,我们哪点能跟新加坡相提并论?

还有人说,以后商品房少了,所以商品房会升值了,这简直是胡说八道,我们现在已经建成的商品房都足够住了,商品房一点都不稀缺,不然既然稀缺为啥在一直降价?

我只能说,“14号文件”给房地产未来的发展指明了方向,但全部推行目前看很困难,但是先把限价取消,我觉得很有必要,先还商品房的商品属性。等什么时候我们不那么依赖土地财政了,老百姓买房不图升值了,那么这事儿完全落地就有可能了。