11月9日，北京保障房中心有限公司（以下简称北京保障房中心）在上交所成功发行20亿元公司债券，全场认购倍数3.22倍和3.84倍，发行利率水平较低，市场认可度较好。

作为北京市国资委全资控股企业，北京保障房中心是目前全国规模排名前列的保障性住房投资、建设和运营企业，承担着市级住房保障政策落地平台和实施平台职能，是北京市保障性住房建设和发展的主力军。据悉，该单公司债券募集资金将主要用于北京市保障房项目的建设、收购、运营等用途，助力北京市保障房的稳步发展。

公开数据显示，2021年以来，郑州地产、上海临港新片区投资控股等企业在上交所市场共发行111单募集资金用于保障房领域的公司债券，融资规模达637.4亿元。此外，在公募REITs（不动产投资信托基金）市场上，上交所已有3单保障性租赁住房项目完成上市，净回收资金共20.24亿元，撬动社会资金逾100亿元，助力盘活企业存量保障性租赁住房相关资产。

构建房地产业发展新模式

今年4月，中央政治局经济工作会议指出要推动建立房地产业发展新模式，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。近期，中央金融工作会议强调，要更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，促进房地产市场平稳健康发展，构建房地产业发展新模式。

本次北京保障房中心在上交所发行的20亿元公司债券，获得市场认可。其中，品种一期限为24（3+3+3+3+3+3+3+3）年，发行规模10亿元，票面利率2.92%；品种二期限10年，发行规模10亿元，票面利率3.34%，全场认购倍数3.22倍和3.84倍。

“从本次发行结果来看，市场主体对保障房建设具有较高的热情。金融机构积极发挥合力，商业银行、保险资金、养老金、证券投资基金、证券公司等机构积极参与认购，在当前房地产行业较为低迷的情况下，对提振市场信心，改善市场预期发挥了良好的示范作用。”主承销商中信建投证券相关负责人表示。

让商品住房回归商品属性，并实现“居者有其屋”。一位受访的房地产行业资深研究人士告诉记者，“未来，房地产行业预计将逐步转变为保障房和商品房双轨制运行。”

在该研究人士看来，保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性，而商品住房将逐步取消限购、限售等楼市调整政策，回归商品属性，未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求，从供给侧调整住房供给结构。

保障房融资可发挥债券市场功能

“当前市场环境下，房地产供需关系已经发生重大变化，发展长期健康的模式迫在眉睫，推进保障性住房建设是实现房地产平稳过渡到高质量发展阶段的必然要求。”中信建投相关负责人表示。

同时，基于保障房领域项目建设具有前期投资开支大、期限长的特点，市场人士建议融资方面可发挥债券市场功能。“债券市场融资可帮助满足发行人长期限、大金额的资金需求，稳定的融资本身也可以助力企业提升运营效率，增强企业开展保障房业务的意愿和决心”。一位资深债券投行人士告诉记者。

国家高端智库CDI研究员宋丁表示，“推进保障性住房建设是一个道阻且长的过程，但也是实现房地产平稳过渡到高质量发展阶段的必经之路。”

近年来，上交所始终高度关注并支持保障房建设领域企业的融资需求。制度层面，明确支持主要从事保障房、超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设业务的债券发行人通过债券市场开展融资；市场组织层面，成立专项工作小组，排摸项目需求，通过发行主体调研等方式，积极对接，优化主体融资安排；用好创新产品，推出保障性租赁住房REITs项目，支持企业盘活存量资产。

上交所表示，后续交易所债券市场将继续贯彻落实党中央、国务院关于支持保障房建设的决策部署，在中国证监会指导下，协同各方支持保障房建设主体用好市场工具，在债券市场开展融资，助力房地产行业向新发展模式转型。