长沙一业主自管小区竟比物业干得好,还给业主发了68万红包
2023-11-05
更新时间:2023-11-01 19:54:42作者:橙橘网
@房财经 胡海波
10月的土地市场,中海地产出尽了风头。
先是10月23日在北京底价获得丰台北宫镇地块;一天后又于上海徐汇区联合拿下本年度上海“地王”;再于10月的最后一天,摘得北京丰台区郭公庄双子地块中的一块。
至此,过去一个月内,中海地产悄无声息地成了京沪两地,土地市场上最大的赢家。
加上此前于广州、深圳的拿地,它已经在一线城市吃的“膘肥体厚”,这为接下来几年的市场拓展,攒足了粮草。
在整个房地产行业仍处底部的时刻,猛砸重金拿地,中海地产进一步拓宽护城河的同时,能否补足已落下多年的商业短板?
897亿地主
面对民营开发商的集体哑火,如今的土地市场早已成为国央企开发商的单纯奏。而不显山、不露水间,中海地产成了今年房企中最大的地主。
中指研究院数据显示,其前3季度权益拿地金额达到了606亿元,仅次于保利发展的618亿元。
而随着10月份京沪两地的斩获,今年以来的权益拿地金额已达到897亿元,名列行业首位,与保利发展的差距拉大到了185亿元。
这其中,有近三分之二的于过去5个月内完成。
6月底,中海地产竞拍151轮,以125亿元总价拿下了深圳湾超级总部基地绝版地块,楼面价6.03万元/平方米,商品房销售限价达到3.3万元/平方米。
3个月后,在广州的土拍中,以128亿元的总价拿下海珠区上涌果树公园北侧地块,楼面地价达到5.22万元/平方米。
真正的爆发则集中在10月份。
10月23日,中海地产一家报名的情况下,以底价33.8亿元,竞得丰台区北宫镇辛庄村棚改项目,楼面价3.05万元/平米,期房销售指导价6.4万元/平米。
10月31日,在6家央企参与的情况下,经过15轮竞价,54.4亿元溢价6.67%,拿下丰台区郭公庄614、L08地块,楼面价6.25万元/平米。
不仅如此,在10月18日北京的一场土拍中,房地产“圈外”的东方雨虹,以40.14亿元的代价,拿下了丰台区南苑棚改地块。而有消息称,“防水一哥”将寻求中海地产进行共同开发。
可以说,在过去的一个月内北京的土拍市场中,中海地产几乎没有缺席。
而最大的收获发生在10月24日。因“围标”丑闻被禁进入上海土地公开市场三年后,中海地产联合上海国资,以240亿元的底价,摘得徐汇区龙华的一宗地块。成交价不仅刷新了上海今年的“地王”记录,在全国土地市场,也同样名列前茅。
这一度让母公司中国建筑都特发公告进行宣传。称该项目规划能级高,发展潜力大,符合公司投资优选方向;并表示,这宗投资是在当前市场状况下,结合实际并充分考虑了风险因素基础上进行的投资决策。
商业短板
在短时间内迅速于一线城市拿地之后,未来几年的北上广深房地产市场,都将留下中海地产的重要的身影。而它也终于有望,于未来迅速补足自身的短板——商业运营业务。
事实上,一向被称为地产“利润王”的中海地产,随着整体行业的下行,早已颓势尽显。
自2020年至今,中海地产半年度收入分别为886.3亿元、1079亿元、1038亿元及891.6亿元;归母净利润分别为205.3亿元、207.8亿元、167.4亿元及134.9亿元;对应归母净利率则分别为25.73%、20.36%、16.95%、15.94%。
造成这一局面的主要原因是,中海地产过去多年来,过分依赖于物业开发而忽视了商业运营板块。
中海地产行业内近乎苛刻的利润指标考核,在行业向上的年代,让其房地产开发业务的毛利始终维持着高毛利,也是其多年来最靓丽的名片。但世事变化的今天,即使其财务管控再出色,也难以突破开发业务的毛利天花板。
包括华润置地、龙湖集团等,凡是今年上半年盈利还同比增长的房企,基本都依赖于商业运营业务的快速发展,不仅填补了房地产开发业务下滑的利润,还为整体利润的增长,贡献了不菲力量。
反观中海地产,今年上半年其物业开发营业额859.1亿元,占整体营业额比重96.15%;商业资产运营收入29.5亿元,占营业的比重仅为3.31%。
而商业资产的收入同比增长11.3%;开发业务则同比下滑近15%。
一里一外,在商业运营板块,中海地产已被头部同行超越太多。但随着其此轮土储的增加,是否能在未来缩小商业运营业务的短板,则值得关注。
需要指出的是,在过去5个月所拿的土地当中,绝大部分都是综合性项目。这意味着,在开发传统即售住宅项目同时,都将会开发长期自持的商业经营项目。
在拿下上海“地王”后,中国建筑在公告中称,中海地产参与这一项目投资开发建设,有利于加强其在不动产开发及城市运营方面的战略布局。
可以看出,在弥补商业运营短板方面,中海地产和母公司都有着迫切清晰的认识。
过去多年来,中海地产一直是房地产行业的黄埔军校,培养输送了大量人才,但在商业经营业务方面,它还有足够的人才吗?
下锅的米已经有了,但能否烹制出一份完美的饭菜,考验中海地产和掌门人颜建国的,还需要出色的颠勺者。
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