8月底，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列。8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行。随后，上海降低临港新片区人才购房门槛，广州取消近郊限购，同时限购区放宽外地家庭购房条件并降低增值税免征年限。另据媒体报道，深圳已优化离婚购房政策，北京优化海淀区29个二手小区指导价限制。10月，上海优化首套公积金贷款认定标准、放松金山区三个重点区域人才购房政策，进一步释放政策利好。一线城市多项政策落地后市场活跃度有所回升，但由于北京、上海、深圳政策力度相对有限，市场恢复的持续性略显不足。

表：2023年9月以来一线城市新房、二手房成交情况

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表：近期一线城市优化政策主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

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北京：政策后市场活跃度提升，但政策效果持续性显不足

图：2023年北京新建商品住宅及二手住宅销售情况 (截至10月22日)

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新政后，新房成交先升后降。根据中指数据，2023年1-9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京成交68万平方米，受上月低基数影响，环比增长41.1%，同比下降14.6%，整体网签规模相比3-4月的高点仍有差距。9月下旬，为迎接十一假期，各开发商积极申请预售证，2023年第40周（9.25-10.1）批准上市面积创年内新高，但9月整体批准上市面积仍为2019年以来同期最低。10月1-22日，北京新建住宅成交38.2万平方米，同比下降34.3%，降幅较9月扩大，日均成交较9月日均下降23.3%。

二手房保持一定活跃度，但10月以来成交量较9月有所回落，2023年1-9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。9月，政策优化后二手房市场活跃度好转，前期积压需求释放带动成交量明显回升，同时受8月低基数影响，环比增幅较大，单月成交超1.4万套，处于4月以来最高水平，环比增长30.1%，与去年同期基本持平。10月1-22日，北京成交二手住宅6258套（日均成交284套），同比下降11.2%，日均成交较9月日均下降40.2%。

另外，从土拍来看，9月1日-10月26日，北京住宅用地共成交9宗，其中地价达上限2宗，占比22%，底价成交4宗，整体土地市场升温并不明显。

整体来看，9月初“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，9月后两周，网签数据明显提升。10月以来新房日均成交面积相比9月有所下 降，二手房市场活跃度有所降低，市场持续性显不足。

短期来看，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房保持一定活跃度，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，同时二手房挂牌量增加下，房价短期承压，购房者观望情绪较重，若二手房成交量出现下滑态势，也将一定程度影响新房销售走势。从政策趋势来看，北京政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，公积金“认房不认贷”政策有望参考上海进行优化，同时或对普宅认定标准、郊区限购政策、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。

上海：供给端改善叠加政策优化，市场活跃度好转

图：2023年上海新建商品住宅及二手住宅销售情况 (截至10月22日)

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9月底新房成交规模大幅提升，国庆后成交保持回升态势，上周成交规模处于近两月相对高位。根据中指数据，2023年1-9月，上海新建商品住宅累计成交1075万平方米，同比增长17.9%。9月，上海新房供应量改善，批准上市面积为90.7万平方米，环比增长25.7%，但同比仍下降超3成；新建商品住宅成交119.2万平方米，环比增长13.8%，新房销售数据在9月中下旬出现上升，政策效果有所显现。10月1-22日，上海新建商品住宅成交50.7万平方米，同比增长29.6%，日均成交相比9月下降42.0%。近期上海第10批次新房项目即将上市，供给端改善或进一步带动成交量企稳，预计市场分化态势仍将延续，非优质项目去化依然存压。

9月二手房成交量回升。2023年1-9月，上海二手房累计成交13.6万套，同比增长20.7%。9月，成交量突破1.5万套，环比增长12.7%，同比下降16%。

土拍保持一定热度。9月1日-10月26日，上海住宅用地成交17宗，其中地价达上限8宗，占比47%，底价成交6宗，占比35%。10月24-25日，三批次第二轮10宗地块开拍，最终4宗摇号、2宗溢价、4宗底价成交，揽金约478.8亿，其中中海联合上海西岸开发以约240亿摘得徐汇龙华地块。央国企仍是土拍主力，优质地块仍保持较高热度。

整体来看，上海“认房不认贷”落地叠加定向放松临港新片区限购政策，对市场情绪有较好带动效果。9月，新房供应规模环比增长，核心板块项目热度有所提升，新房销售规模环比增长；二手房市场活跃度亦提升，但挂牌量也出现明显增加。10月，上海继续对公积金政策进行优化，并放松金山区三个重点区域人才限购，后续政策仍有放松预期。短期来看，新盘入市节奏加快有望带动新房需求释放，若楼市政策持续优化，或进一步修复市场信心，带动市场活跃度提升。

广州：近郊取消限购后新房市场活跃度提升，二手房市场修复不明显

图：2023年广州新建商品住宅及二手住宅销售情况 (截至10月22日)

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新房成交规模提升，主城和近郊区域增长较明显。根据中指数据，2023年1-9月，广州新建商品住宅累计成交591.5万平方米，同比下降2.4%。9月，成交63.1万平方米，在连续4个月下降后环比转增43.2%，但同比仍下降17.2%。9月20日广州对限购政策进行优化，叠加房企加快推货促销，新房销售数据在9月下旬出现明显上升，政策效果有所显现。10月，个别楼盘集中开盘，市场人气及到访量上升，1-22日，广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%，日均成交相比9月日均小幅下降5.7%。

从不同区域来看，9月以来，限购政策放开的番禺、花都成交提升明显，其中番禺9月成交面积同比增长46%，番禺、花都10月1-22日同比增长均超一倍。天河、荔湾、南沙等区由于购房门槛降低，市场活跃度亦有明显提升，其中天河区9月同比增长114%，天河、荔湾、南沙区10月1-22日同比增长均超4成，越秀区新房体量较小，新政后成交面积环比增幅较大。

表：广州各区新建商品住宅销售面积(万平方米)

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二手房成交量环比继续下降。2023年1-9月，广州二手房累计成交6.4万套，同比增长19.7%。9月，二手房成交接近6000套，环比下降14.5%，与去年同期基本持平，二手房市场变化不大。

土地市场表现整体仍较为低迷。9月1日-10月26日，广州商品住宅用地成交14宗，其中地价达上限3宗，其余均底价成交。另外中止交易1宗，取消交易3宗，流拍1宗，土地市场整体仍低温运行。

整体来看，9月广州优化限购政策，限购区域缩小至6区，同时非本地户籍社保年限缩短至2年，并缩短增值税征免年限至2年。多个利好政策落地，市场活跃度有所提升，特别是限购政策放开的番禺、黄埔区域，多个项目来访量增加，整体氛围相比政策优化前明显改善，而原本不限购的增城、从化等外围区域成交较为冷淡，市场成交分化仍在。另外，广州二手房市场受政策带动效果尚不明显。

短期来看，广州政策效果仍将持续一段时间，预计后续仍有进一步优化政策预期，如降低首付比例、进一步收窄限购区域等，促进更多购房者进入市场。

深圳：近两周成交量有所回升，但购房者置业情绪改善仍需政策支持

图：2023年深圳新建商品住宅及二手住宅销售情况 (截至10月22日)

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国庆后新房成交量回升。根据中指数据，2023年1-9月，深圳新建商品住宅累计成交240.2万平方米，同比下降11.6%。9月成交20.9万平方米，环比下降6.1%，同比下降45.1%。10月1-22日，深圳新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月日均增长28.6%，但较去年同期仍下降24.7%。国庆假期后房地产市场活跃度有所回升，第43周（10.16-10.22）新房成交8.3万平方米，处于8月以来相对高位。

二手房成交量温和修复。2023年1-9月，深圳二手房累计成交6.4万套，同比增长19.7%。9月，深圳二手房成交与8月基本持平，接近2400套，同比增长38.2%。10月1-22日，深圳二手房成交1759套，日均成交与9月日均基本持平，较去年同期增长56.5%。其中第43周（10.16-10.22），深圳二手房成交套数在低基数下同比大幅增长62%，环比增长2.3%，处于5月以来相对高位。

整体来看，8月底深圳执行首套房“认房不认贷”，9月提高公积金提取额度，并优化离婚购房资格审核，月底降低房贷利率。新政对购房者预期修复略显效果，部分热点项目成交量有一定提升。但深圳市场整体信心恢复较慢，仍需要政策进一步调整优化修复市场预期。

短期政策方向或落脚在降低首付比例、优化限购政策等，若政策出台较慢或政策力度较小，购房者置业信心或难有明显改善，市场短期修复态势或较难持续。

图：近一年以来居民房价预期变化

数据来源：中指调查，

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房价短期承压导致购房者观望情绪较重。根据中指针对全国范围的调查数据，2023年9月，认为房价下跌的受访者占比达到40%，占比有所上升。聚焦一线城市，由于一线城市购房者很大比例来自于换房置业，“认房不认贷”政策落地后加快了换房需求释放，进而带动一线城市二手房挂牌量明显增加，在供应增加背景下，一线各城市二手房价格短期均处在下跌通道。无论是刚需还是改善，居民购房通常“买涨不买跌”，当下消费者对房价及市场信心偏弱，入市更加谨慎缓慢。

综合来看，“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复，当前优化政策落地对一线城市市场产生一定带动效果，但政策效果持续性尚不稳定。未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向（一线城市政策现状见附表）。

若政策进一步跟进落实，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心区域补货意愿继续保持较高水平，而销售市场调整压力较大的区域土地市场表现或仍低迷。

附表：北上广深现行政策（截至10月26日）

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