【楼评】新一轮房改|住房“双轨制”对楼市的冲击!

更新时间:2023-11-02 00:09:01作者:橙橘网

【楼评】新一轮房改|住房“双轨制”对楼市的冲击!


以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原| 业内视角

478篇/文2220字/阅读10分

导读

新房改双轨制出台,旨在居者有其屋,香港模式向新加坡模式过渡!

察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君!


双轨制新时代!

住房制度的改革,是中国房地产发展不断完善的必经之路。

从八十年代到九十年代,中国经历了四次房改,基本确立了近二十年的房地产市场制度,结束福利分房模式,经适房商品房双轨制,公积金,预售,房贷抵押等...


金九银十结束后,新一轮“房改”官宣,8月25日国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文),近期已传达到地方。


文件明确了两大目标,一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

这次房地产定调有极大的改变,某种程度上对中国的房地产未来发展具有拐点意义,贯彻实施后,对楼市过去以商品房为主的基调形成极大冲击!

这标志着我国将从香港模式逐渐转向新加坡模式。新加坡市场上有商品房和组屋(保障房)两种房子,其中约有80%是由政府向民众廉价销售的组屋。

新房改中保障房60%,商品房40%,这将彻底改变中国楼市的供给结构,政策的实质是让保障房回归保障属性,商品房回归商品属性。房地产行业是否会进入拐点?

NO. 1|理解双轨制

住房“双轨制”,其实在中国的房改中是长期存在的一条发展线,这是由中国的国情决定的,城乡差距大,人口基数多,需求层次不统一,无论是过去的经济适用房,廉租房,保障房,都是住房制度的组成部分,但是主力近二十年都是商品房为主。

商品房的出现,对中国的经济拉动作用明显,对地方的财政有很强的助推力,变相的实现了城市的建设发展,大部分城市地铁,大型场馆,高架桥,新医院等都有商品房发展的土地财政推动下其中的贡献。


然而商品房有一个缺陷,就是水涨船高,更多的是满足了城市中产阶级以上的住房需求,而且单纯依靠商品房的开发,已经出现了极强的商品房供需矛盾。

很多家庭依旧常年租房子,即便房子再多,房企停工甚至申请破产,但商品房的房价依旧是对他们来说太高,无法满足中低收入家庭其对居住美好向往。

而如今的双轨制,很大程度上将会彻底改变过去商品房为主的格局,商品房有主转次,更多的份额会有保障房来作为主要的楼市供给,并或将在全国范围铺开。

NO. 2|新房改的影响

住房新房改下的“双轨制”的推进实施,将对房地产市场产生怎样深远的影响?结合地产圈内对这件事的几个问题的思考阐述一下目前理解的观点!

1、房地产行业面临拐点?双轨制的普惠群体是哪些?

2、加大保障房供给后,是否会加重地方债务的压力?

3、商品房和保障房身份能否互换,还是产品隔离?

4、全国性基调300万以上的哪些城市会优先改革?

5、新房改制度,对固有的商品房体系冲击有多大?

一,房地产的“拐点论”源于万科,万科的契机源于1998年的福利分房结束,而如今的万科似乎也有自己的“拐点”来临。

商品房是遵循市场规则,而新房改更强的是民生属性,房产的金融属性将会进一步削弱,这必然会引起行业的拐点到来,商品房过去的价格体系会受到冲击。

文件中,保障房体系包括,政策性住房,经适房,保障房,廉(公)租房。保障房的政策普惠对象为城市低收入人群,应该更多是城市工薪层租房或唯一住房类家庭。

二、新一轮房改一定会冲击地方债务的压力,尤其是土地财政依赖较强的城市,而面对这些问题,在城市排序上,可能存在一定优化,但地方财政结构也要像房企的三条红线一样,积极向绿线改革靠拢,避免长期在红线档中,否则房企下课就是参考。

三、参考新加坡的模型,商品房和组屋是存在一定的隔离,但在组屋中也存在一些与商品房极为相似的产品,故而,这个身份应该是存在不可互换,且产品隔离性存在。

四、 新一 轮“房改”将在城区超过300万的城市率先推行,此前提出“超大特大城市城中村改造”,故而优先在土地财政依赖度低,产业结构稳定,人口密度高的城市!

七普人口资料,城区人口超过300万的城市共35个,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

五、房地产业转型发展新模式,对商品房的冲击是存在,但赛道不同,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期。保障房可能位置不差,交通也便捷,但是舒适性偏弱,且交易存在一定限制,有点类似给赈灾的稻谷中掺杂砂石,非饥民并不会去争取,而刚性需求可以忍受一定的产品缺陷。

去繁从简,保障房和商品房的根本区别可以理解为,是采用土地逐年租赁收益的模式,还是采用70年一次性出租的财政收入模式,商品房流通性高,存在一定的物权占有属性,但是保障房具有使用权限,但无法实现物权占有和金融抵押属性。

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