新一轮“房改”到来,买房逻辑有无变化?

更新时间:2023-10-31 20:27:56作者:橙橘网

新一轮“房改”到来,买房逻辑有无变化?


这几天,关于“新一轮房改”的消息不断刷屏,各种解读不胜繁多。

根据经济观察报披露 :8月25日 国务院 常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下面简称“14号文”)文件,近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。


这份意义重大的“14号文”,或将重塑整个房地产行业格局。


「双轨制」:“房改方向

“14号文”对未来我们房地产行业给出了一个非常明确的指导意见,内容非常广泛,涵盖了改革的目标,方案、以及从哪里开始试点。

对于普通老百姓而言,最重要的是明确了两大目标

一、加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

二、是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。


这次新房改参考新加坡模式,未来房地产市场将实行保障房和商品房“双轨制”

一方面,把保障房发展起来,让大批工薪群体“居者有其屋”,消除买不起商品房的焦虑。

但注意,这部分房子跟市场无关,只为保障民生,价格和销售渠道都有管制。

本次“14号文”将在人口300万以上的大城市率先探索实践


制图:城市财经

值得一提的 是,一线城市在2020年7月30日后发布的《城市十四五规划》中,全部增加了保障房的供给量。


一看就知道,难度系数很大,是个大长期目标。

另一方面,未来商品房除了居住属性,也有商品属性。

意思就是,凡是市场能做到的,交给市场。未来商品房的价格,完全由市场决定,价高者得,抢着买的就得涨,没人要的就要跌

商品房回归商品属性,放开管控。不再限制供应(限面积、限容积率),也不再限制价格和投资属性(限价、限售),允许“高价地”和“高价房”的出现

9月底,自然资源部已经跟进,给各省市自然资源主管部门下发了文件, 建议取消土地拍卖中的地价限制;建议取消远郊区容积率1.0限制,相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。

鼓励开发商打造高端产品,解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。

用直白的话来解释一下,就是说没钱的,感觉房价高买不起的,可以以较低的价位买保障房,满足你的居住属性。

有钱的或者想炒房的,允许你买入大面积高品质的正常商品房。让商品房回归商品属性,你有需求,你炒就炒。


这,对地产行业有什么影响?

很重要的一点是,这次的14号文在「保障房」和「商品房」之间,划出了一条清晰的界限。

两者之间泾渭分明,彼此独立,不能互相流通。

这,对地产行业有什么影响呢?

进一步分化。

首先,商品房,将彻底高端改善化、豪宅化

目前,针对高端改善产品的限制政策,几乎已经全部放开。在土地限价解除、容积率限制放松后,产品线向高端上移的趋势,会进一步加快。

资产上涨的红利跟大部分普通人没有关系,底层刚需住着保障房,也不用关心房价的涨跌问题。


示意图

其次,拿地标准要进一步提高。

用于建设商品房的地块,必须具备投资属性。三个核心要素:核心城市、稀缺资源、高端品质,至少具备两个,才能满足要求。

土地限价解除后,这类地块的获取难度也会水涨船高,这会更加考验房企的财力和判断力。


珠江江景实拍

再者,未来政府代建,将是房企的新赛道

其实,近两年作为「新房改」的铺垫探索期,头部代建企业就已经尝到了政府代建的甜头。

金地集团副总裁郝一斌也表示,“代建赛道渗透率在不断提高,未来仍有3到4倍的成长空间,有较大发展潜力。”

具体来看,TOP30代建企业中,既有在代建领域深耕多年的企业,如绿城管理、蓝城集团等,这些企业布局时间较早,目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式。

还有一些新入行业的后起之秀,如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚,但发展迅猛,目前也具备了较大的业务版图。


示意图


广州的房子,何去何从?

看回广州市场,新一轮“房改”政策将导致外围不限容,核心不限价,所以接下来广州也将全面走向改善

近远郊差的地段,将配建高品质不限容的别墅产品,未来慢慢地往好的地段迁移。

一江两岸的核心地段,也将从高容积率的大平层,慢慢转变为高品质的“天价”真豪宅


示意图

少年君有几点买房建议,仅供大家参考。

1、买房子,往核心区靠拢。

核心区核心地段的房子,能拥有更多城市景观资源、醇熟的配套、密集的尖端产业资源赋能以及住房支撑力等。

总之,未来核心地段的房子,进可攻退可守,有更大的自主定价权。

2、老破小和小户型,受到保障房直接冲击。

目前,不少品牌房企项目陆续推出小户型房源。未来的保障房产品必然比较刚需,且新房小户型的价格不算低,两者形成价差,“小户型”将会首当其冲。

若是不限购的小户型,护城河会更低,这类资产很可能会出现明显贬值。

当然,保障房有条件限制,也需要时间成本。若是如今急着置业,选一个条件能接受并相对便宜的产品,也未尝不可。

3、只有少数的高端改善,才有独立行情。

目前,商品房市场供应已经十分饱和,千万级物业越来越多。

怎么的房子能穿越周期?怎样的产品能在数年之后,依旧比较抢手?怎么的板块在卖房外之后会没有声音?

这些问题同步考验着开发商和买房者。

少年君看来,好产业地段+好景观+高端产品的顶豪项目、核心区地段+好学位+近地铁+实用产品的改善项目,会比较容易赢得市场。