经历深圳楼市2015年史无前例的大涨后，从2016年开始坪山房价进入3字头，2017年初开盘的深城投中心公馆带领坪山楼市进入4字头，成为坪山第一个开盘均价破4万/㎡的楼盘，随后坪山很多楼盘光明正大的开4万多/㎡，连坪山的商办泰禾广场也能开出4.2万/㎡的均价，开盘两天就卖完了。

当时的坪山楼市火爆程度现在是无法想象的。

两年前坪山新房开盘还能日光的时候，我就写过文章，不能理解为什么坪山那么多楼盘能保持4万/㎡的价格，坪山这样的房价我心里是很虚的，更虚的是不管什么位置开盘都能卖3-4万/㎡。

从两年前开始，坪山的新房慢慢卖不动了，截止到9月底，坪山一手住宅库存已经高达6258套，官方公布9月份坪山一手住宅仅销售158套，二手住宅仅成交46套。

坪山在大量新房入市和购买力不足的作用下，房价也扛不住了，核心地段的房价普遍降到了2016年的3字头，非核心地段的房价普遍降到了2字头，房价1字头的小区也越来越多，坪山房价正在带领深圳房价走向新低，临惠州的坪山房价也正在和惠州房价接轨。

坪山的房价现在回到了2016年的价格，2016年后在坪山买房的业主现在全部亏本。最关键的是坪山目前这种库存量和未来的增量预期，没有2015年那种大涨的市场很难推动楼市逆转。

深圳坪山和惠州相邻的房价越来越接近是对的，相邻的位置，房价就应该接轨，之前不接轨是错的。之前坪山和惠州一路之隔的楼盘，只要位置在深圳的楼盘，随便开盘都卖3-4万/㎡，对面惠州的楼盘只能卖1-2万/㎡，要问为什么会这样，就因为这里是深圳，没有任何理由的碾压惠州楼盘，购房者还愿意买单。关键坪山楼盘还限购，隔壁的惠州楼盘可以随便买。

现在传言放开深圳郊区限购，如果真的分区放开限购，放开限购的片区房子会越来越难卖，因为之前很多楼盘都是披着深圳的光环卖掉的，限购是人为让购房者感觉这里更好，减少深圳限购的光环后，会更快发现很多楼盘附近的配套和居住环境还不如惠州临深圳龙光城那样的小区。

这并不代表像惠州龙光城这样配套很好，又紧临深圳坪山的小区现在的房价很有价值，惠州和坪山也是一样的，2016年之后买房的业主现在全部被套，整体惠州还套的更深。惠州临深圳坪山最近的两个小片区是龙光城和西区新寮片区，在两个小小的片区里面不仅有大量新房没有卖完，两个小片区内的二手房挂牌接近1万套，是整个深圳坪山区二手房挂牌量的6倍，比深圳宝安区二手房挂牌量还多。

坪山自身购买力是不足以支撑片区整体这么高房价的，更多是过去深圳市区购买力支撑的，很多人买房以后并没有住，现在楼市低迷的环境中和惠州现在大量放盘有一些相似，楼市越是低迷，真实居住购买力支撑不足的片区更加脆弱，没有居住的房子业主每天都能感受到负担。如果过去炒作的价格很高，现在增量楼盘又很多，对片区楼市会造成更加艰难的局面。

自身支撑力不足也只有在房价暴涨后才能带动，因为坪山房价相对低，暴涨的时候大部分购房者乱买价格也更容易涨起来，这也是为什么坪山的房价在2105年深圳房价暴涨中涨幅明显，后面深圳房价没有大涨就很难带动坪山房价的原因。