多城推出“以旧换新”购房政策县级市太仓已试行

你能想象吗，买房子也能像买手机、买汽车一般以旧换新？

从四季度起，县级市太仓带头试行商品房“以旧换新”政策，让居民置换改善的链条滚动起来。

先说下什么是以旧换新？

字面理解就是：用老房子换新房子，这样对于很多想置换型改善的购房者来说，不需要先卖掉房子再去买房，省心省事。

官方的解释如下：

此外，太仓住建局对商品房以旧换新还设置了条件限制——并不是手里随便一套房子就能去换自己想买的新房，而是要出售给指定国资公司，并购买国资公司指定的房子才行。

也就是说购房者的选择面并没有那么广，当然不排除后期会鼓励各开发商积极参与此政策。

此外，还有更多细节性的东西，比如说老房子的建筑面积要小于144平、一套旧房只能换一套新房、旧房总价必须是新房总价的60%及以下，不能一对一直接换。

而且以旧换新这个政策以后会常态化执行，并且会尽快启动第二批新房参与。

商品房“以旧换新”政策说到底是为了支持改善性购房需求，而且也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。因为购回的旧房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。

但是，太仓的这项新政有着诸多的局限性，比较说旧房的面积限制，和在购买新房的选择上必须购买国资公司指定的新房。

太仓的政策出来之后，苏州的购房者也纷纷呼吁，希望苏州市区也尽快执行该政策，据小道消息，苏州市区的商品房“以旧换新”政策有望执行！

江苏多城市已执行“以旧换新”

苏州市区有望执行

实际上，太仓试行“以旧换新”并非先例。

据不完全统计，截至目前已经有南通、徐州、淄博、南京、济南、宁波等多个城市推行，在 全国执行该政策的城市中江苏城市占比最大。

从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。

一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金 ；当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。

二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

这种“换新购”的模式，深度挖掘了一部分想要 “以旧换新”的客户需求，通过打通二手房子与新房置换渠道，缩短二手房的出售周期，同时拉动新房去化率。但也可能会给二手房中介平台增加压力，堆积过多二手房源，压低二手房价格。

从多个城市执行的政策效果来看，住房“以旧换 新”政策在当前二手房普遍难卖的情况下，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。

总的来说，能够更好地发挥一二手房市场的联动效应，加快房产置换效率，更好地满足改善住房的需求。

但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一。

“以旧换新”购房政策为楼市带来了新的可能和期待。它不仅帮助房企解决了去库存的问题，也为购房者提供了更多的选择和便利。

然而，该政策的实施也存在一些潜在的问题和挑战，需要政府和市场的共同努力来面对和解决。

前文我们说到，有县级市太仓起头，苏州市区或有望执行“以旧换新”政策。

分析师针对该项新政在购房群与粉丝进行互动，粉丝也纷纷表达了自己的观点和看看法。

粉丝陈先生表示，“以小换大”“以旧换新”，能够加快房产置换效率，更好地满足改善住房的需求。尤其是对买首套房时，首付款和每月按揭还款压力比较大，但现在对经济条件改善、还款能力增强的年轻人来说，这种置换方式可以给他们“降压”。

粉丝刘女士说，有了“以旧换新”的机会，估计不少人会对现有的旧房屋进行维护和翻新，这样可以提升旧房屋置换的价值，也有利于提升小区的住房质量。

更有粉丝表示觉得操作起来会比较难，以旧换新过程中易产生纠纷，旧房的价值怎么评估，二手房交易的周期较长，有时为了尽快出售房产，在价格方面做出一定让步，万一市场发生较大的变化，二手房价格相差甚大，这就容易产生纠纷。

更有粉丝表示，虽然“以旧换新”的概念听起来非常吸引人，但也存在许多挑战，比如如何确定旧房屋价值、交换的税务问题，以及对旧房屋的维护和装修等，而这一些都需要出台相关政策来支持。

政策组合拳对楼市成交作用明显

市场需要持续性政策刺激需求入市

之前我们就一直说，楼市的本质是政策市，楼市的天就是政策。

从10月苏州市区商品住宅成交量环比增加就能看出——9月以来的政策组合拳对楼市成交量有一定的促进作用。

虽然10月以来，苏州高频次的政策仍在持续发酵，包括商转公条件放松、公积金新政全面执行，公积金贷款额度上限上调达到全国最高等。

之前受制于严苛政策限制的那部分需求在9月份释放，并在10月的网签数据上有所显现，但是目前政策叠加效应持续性明显不足。

而当下苏州楼市整体仍旧较为低迷，成交量也逐周下滑，政策效果之下成交短期集中放量后，呈现“前高后低”走势，新政组合拳对成交的提振效果边际递减。

其实今年以来苏州楼市持续分化，热度仅靠头部价值板块的倒挂盘和次核心及四大新城板块的高品质盘来带动。

近期，苏州多个头部价值板块楼盘取证，比如说中建南门项目和月泊庭、狮山的仁恒澜庭雅致、园区斜塘的华润润雲、平江新城的华润润宸，其中华润润雲、澜庭雅致已经开盘，整体去化表现不及预期，究其原因，一方面是市场大环境因素影响，一方面是项目非苏州绝对核心，部分高端客户被分流。

虽然苏州的高端购买力基础雄厚，但是二手房价下行，成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻，观望情绪加剧。

9月苏州一系列政策密集发布，推动了部分需求的入市，对市场成交也有明显带动作用，我们也看到了10月新房的网签数据环比9月增加了11%。从这个角度来看，苏州楼市的成交量要想稳中上行，还是需要持续的政策来激发需求。

当下，政策组合拳效应已经达到临界点，后续若无进一步的利好政策加持，很难对成交产生稳固支撑。

目前苏州市面上“卖旧买新”的置换型改善需求丰富，今年以来苏州市区二手房的成交量已经达到新房的1.5倍，如若能促进这部分潜在的换房群体加速卖掉旧房，从而进行新房的改善置换，对新房的成交量将有明显带动作用。

总的来说，在目前的经济面和预期下，很难实现市场的逆转。

只有出台能够促进置换改善需求入市的政策，才能对楼市成交有一定的促进作用，江苏多城市出台的“以旧换新”的政策正是出于这样的目的。

今天是传统电商节双11，作为房企冲刺全年业绩的关键节点，我们也看到了房企拿出了各类花式促销措施，力度甚至超越国庆黄金周，但是从当前的市场环境来看，双11的整体来访认购量或很难达到预期。

总体来说，11月苏州楼市的整体成交或不容乐观，分化行情还将延续。

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