江苏省盐南高新区:老旧小区改造“改”出居民满满幸福感
2023-12-02
更新时间:2023-11-05 09:26:33作者:橙橘网
房产过户
针对房产的传承,在发达国家已经形成了比较成熟的做法,一般大都会选择通过立“遗嘱”的形式进行。民众也比较乐于接受,或许生前很早的时候就把房产做了安排,所以很少有因为房产继承的事对簿公堂。
但是,按照国内现有制度规定,父母的房产要传继给子女可是有学问的。弄不好,不但办起来麻烦,而且还可能交纳更多的税费,子女还可能因此“反目”。
在国外,即使老人生前没有安排好,也可以通过“遗产”制度加以约束,确保房主的权益。由于我们的房地产发展较晚,目前传说中的“遗产税”草案也并未有确切消息,落地就更无从谈起。所以,房产过户是各位比较关心的话题。
本文在最新的制度条件下,梳理出适合国情和家庭的房产过户方式,旨在让大家在最合适的时候、以最少的税费、避免纠纷的状态,从而选择最佳的过户方式。无论是父母,还是子女都应该提前了解知道.
而随着社会的不断发展,房子已经成为了绝大多数家庭的重要财富,不少父母都为了孩子,省吃俭用,就为了给孩子准备好一套房,也有不少父母准备将房子过继给孩子。
如果最近你也有将房子过继给孩子的打算,那么要注意了,民法典对于房产继承有了详细的规定,一定要注意!
父母将房产过户给子女一共有三种方式,第一是赠与,第二是继承,第三是买卖。在这三种方式当中,很多人都认为继承是最简单的一种方式,其实真的如此吗?新规下,继承方式出现变化。
今年新实行的《民法典》中对继承方面的问题加以了修正和完善,其中有几点值得注意:
一、身后继承过户
1、增加了代位继承
比如一位老人的兄弟姐妹都去世了,但老人兄弟姐妹的孩子(也就是老人的侄子、侄女,外甥、外甥女)还在,那么这些孩子就能继承老人的遗产。以前老人的侄子侄女是没有继承权的,但是加上代位继承,老人的侄子侄女可以代替父母继承叔叔的财产。
2、增加了继承宽恕制度
比方说,老人的某个孩子很不孝,所以老人明确把孩子排除在继承范围之外,或是孩子因为触犯法律法规而被剥夺继承资格。但如果犯错的孩子后期能浪子回头,继续孝顺父母,得到老人原谅,那么也能重新获得继承权。
3、遗嘱继承出现变化
在过去,只要是经过公证的遗嘱,无论是早作还是晚作,都优先于没有经过公证的遗嘱。比如老人只立了遗嘱,经公证处公证。但是因为孩子不孝顺,老人又立了遗嘱,却没有公证。在过去,公证遗嘱是首选。
而根据新《民法典》相关内容,公证遗嘱不再具有优先权。这意味着未来遗嘱将以老人的遗愿为基础,防止老人在病重时无法写遗嘱,以打印、录像的形式制作。对于打印的遗嘱,必须有两个以上的见证人,老人只需在打印的遗嘱每一页的末尾与见证人一起签名即可。
二、生前赠与过户
给房子过户是要交税的。按照现行规定,子女接受父母捐赠的财产,需要缴纳3%的契税、1%的公证费和0.05%的印花税。按一套价值100万元的房子计算,税费总额需要4.1万元。
三、买卖过户
其实买卖过户和正常的房产买卖流程是一样的,只是不需要走房产中介。如果房屋面积在90平米到144平米之间,房产证满5年,基本上税费和正常的二手房交易差不多。如果是3%没有减免税,减免税的话在1.5%到2%之间。即使按2%契税计算(现在二手房交易没有公证费),也要交2万元。
相同条件下,赠与过户与买卖过户相比,买卖过户更划算,赠与过户将花费4.1万元。但是如果继承房子的人不打算卖掉房子,只需要缴纳几千块就可以。可如果立有有效遗嘱,且继承人单一,那么更加推荐通过继承的方式过户,只需要缴纳280元的登记费即可。
这四类财产子女将无法继承
在很多人眼里,孩子继承父母的财产天经地义,但在《民法典》中,对独生子女继承财产做出了新的规定,其中明确:有四类财产,就算是独生子女也不能继承。
一、保险金
随着保险的兴起,大多数人都喜欢买保险。买了保险后,如果突然发生什么事,保险公司会赔偿一些。当你看到这个付款时候,大部分人都会感动,因为这个付款值很多钱,所以大家都想拿到钱。其实这种保险是不能继承的,孩子也不能直接拿到钱,除非孩子属于受益人,那么就可以直接拿到钱。
二、某些特定权利
这一点可能大家都不熟悉,但其实也很常见。有些人生前是作家或某个组织的成员,在写作或其他方面享有一定的权利。这些人死后,如果他们的子女想继承这项权利,就会被直接拒绝。因为这些具体的权利有一部分是限定在自己身上的,没有办法继承给自己的孩子,所以我们得不到这些具体的权利,也享受不到具体权利的红利。
三、共有财产
有些老人去世后,会把房子留给孩子,但在把房子留给孩子的过程中,有些孩子只享有一部分继承权,另一部分在别人手里。比如这个房子是夫妻共同拥有的。一位老人去世后,立下遗嘱把房子留给儿子。根据相关程序,本遗嘱无效。
因为另一个老人享有同样的权利,这个房子属于一人一半。即使老人把遗产给儿子,儿子也只能继承一部分。如果另一个老人有意见,孩子不能继承全部财产,只能继承一部分。
四、公有房屋
当一些员工在企业工作时,企业会给员工分配房子。其实这些房子都不是个人财产。住在房子里的人只享有居住权,产权仍归国家和单位所有。
“生前赠与”过户房产方式
在日常生活中,人与人之前赠送一些物品,是不需要费用的,也属于正常现象。但是,房产赠与则不一样,根据相关制度要求,房产被列入不动产范畴,房产赠与会产生相应税费,各种税费加起来还不少。在实际办理过户时,当事方需要承担费用,主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。
所以现在我们赠与房产就是后三项费用,比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%,计费基数为房产总值。
举例:1套总值500万的房产,通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万,三项费用合计过户费用为21.25万,确实不少,一个普通家庭年收入也未必有这么多。
价值500万以上的房产,在三四线城市要少些,而在一二线城市应该说是相当普遍,其实也仅是普通的民宅。加之未来房价还可能继续上涨,与之对应的房产赠与过户费用也会同比例上升。
“生前买卖”过户房产方式
买卖过户,凡是买卖过房子的人都比较熟悉,操作相对简单,生前买卖过户方式就是按此种方式操作即可。按照最新的房产买卖制度,房产买卖过户与房产价值、面积、房产证获得时间、套数等因素有关,主要税费包括个税、契税、增值税三个类种,分别为:
个税:若为普通住宅,房产交易总价的1%,若为非普通住宅,房产交易总价的2%;
契税:若满5唯一,房产面积小于90平米,契税为交易总价的1%,房产面积大于90平米,交易总价的1.5%,若为非唯一房产,则契税为房产交易总价的3%;增值税:房产证满2年,增值税免交,不满2年,则为房产交易总价的5.6%,也是买卖交易最大的一笔税费。另外,还有80元的登记费。
举例:同样以1套价值500万的普通房产为例,假如该套房产满5年,面积110平米(高于90,低于144),若通过买卖方式过户,则产生的税费分别为个税5万,契税7.5万,增值税免除。
那么结果是,买卖过户产生的费用合计约12.5万元,相比前面讲的赠与过户费用少约40%。当然,买卖交易税费虽然时有变化,按照未来趋势,若增加持有环节税费,如房产税,势必会减少交易环节税费,所以,买卖过户房产的费用只会逐步减少,而不是增多。
“离世后”过户房产方式
老人离世后过户,在国内是最常见的一种方式,主要还是受国人传统理念作用。一方面是因为子女难以启齿,让老人误会争夺家财,另一方面,老人也担心若房产在世时过户,万一子女后面又不孝顺。
由于我们没有真正意义上的遗产税,离世后过户房产方式,办理手续还是比较简单的,因为不需要像前面两种过户方式办理繁琐的手续和产生相关的税费,只需要缴纳几百到几千的登记费和公证费。
不过,离世后过户方式还有两个弊端:一个是若老人在世时没有立遗嘱安排好房产分配事宜,加之子女多,很多时候子女会因房产份额分配问题发生矛盾,如果某一个子女独自继承,还须要其他制度继承人书面放弃继承权利才行;另一个是离世后的房产属于“遗产”,若这套遗产属于继承人非唯一房产,再转卖这套房子还需交纳房产差额20%个税。