21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道

多个强二线城市楼市政策先后松绑，西安相对“姗姗来迟”。

9月25日，西安住建官微发布“住房交易政策调整相关问题解答”中提到，西安市二环以外区域不再执行住房限购措施。同时，西安市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制。同样是9月25日，存量房贷利率调整正式落地实施。从几十到几千不等，需求端迎来真金白银的“政策减负”。

密集出台的政策利好，为市场注入一针“强心剂”。刚过去的十一黄金周里，西安楼市迎来两年未见的新房供应潮。据21世纪经济报道记者统计，自9月以来，超50个项目加推，新增供应量过万套，同比增长超45%。

21世纪经济报道记者走访西安市灞桥、港务、高新多个售楼部了解到，在限购解除后一周内，成交量或多或少均有所上涨。而在十一黄金周期间，案场到访量出现明显回升，外地购房者重现身影，市场出现回暖迹象。

对此，易居研究院研究总监严跃对21世纪经济报道记者表示，“此次西安政策也代表了强二线城市的楼市情况。其实今年全国包括成都、上海和西安的楼市状况总体相对不错。在政策放松的基础上，此类城市的楼市更有活跃的可能。”

开发商抢收“银十”

9月底，西安解除限购后，开发商打响“抢收战”。

供应量方面，据记者统计，9月以来，如果一盘多推只计一次，那么有超过50个西安房地产项目加推，为市场注入新增供应量达10116套，较上月上涨超120%，较去年同期增长超45%。

“某个视角来看，供应量也可以被看做西安楼市的蓄水池。举个简单例子，2018年之后限房价急速上涨的时期内，西安也迎来过新房供应潮。通过供应量来调节市场温度，只不过那时是为了降温。现在限购松绑之后，难得又见大量房源供应。供应量加大、政策刺激需求端，基本可以预见成交量的上涨。”一位百强房企项目负责人王平阳对21世纪经济报道记者说道。

具体到项目来看，21世纪经济报道记者在浐灞生态区金地清峯上售楼部看到，大厅茶歇座几乎坐满，样板间内购房者络绎不绝。

据悉，该项目户型面积为110.23平方米~112.12平方米的三室两厅两卫、140.71平方米~143.2平方米的四室两厅两卫、约165.4平方米~165.41平方米的四室两厅两卫，均价17332.56元/平方米。

据该项目置业顾问介绍：“首开建面约110平方米、143平方米和165平方米的户型，并且有6个点的优惠，优惠金额最高达十几万。”

一位正在咨询的购房者对21世纪经济报道记者说道，“我们是想换房改善，比较中意的是165的户型，预算大概300万内。这个项目并非我们的最优选，所以上次晚上开盘我没来。但这次来之后才发现，我们看上的户型已经卖得差不多了。其实这个小区学校是劣势，同等条件下我们后续可能会在北大明宫片区做选择。”

在港务区一家链家门店内，工作人员对21世纪经济报道记者表示，“限购解绑之后，尤其小长假期间客户到访量明显增多，这其中还有一些来自陕北、陕南以及甘肃等其他区域的购房者，但并不多，只是之前限购时期是完全没有的。”

外地客的到来，叠加本地购房需求，有公开数据显示，在限购政策松绑后，部分优质平销项目交定数量约提高超25%。

据贝壳渠道数据粗略统计，9月28日至10月3日，天地源永安华府认购达到30套，总成交额为1.12亿元；南飞鸿玖玺大观、保利天汇、中粮大悦未来城等城南项目分别认购19套、14套、14套；万科东望东区项目认购达到41套，总成交额达到1.04亿元；东区的金地清峯上、龙湖砚熙台、龙湖云璟分别认购了19套、18套、14套。

据目前部分登记楼盘核验结果来看，保利天珺需要摇号，保利天汇、招商雲蘭、龙湖云璟、陕建大明府、陕建东元府、泰发祥时光雅境则不需要摇号。

“对房企而言，加速去化依然是关键。市场供应量虽然增多，但核心地段普通项目去化一直都比较好。那么剩下的可能是地段、学校等配套可能不够完善的或者改善型大面积豪宅，这样的楼盘目前算是西安市场上的主流。比如人气比较高的北大明宫板块学校是短板、曲江板块入市的项目面积大总价很高、雁鸣湖、未央湖板块热度一直不高且配套有限。这样的情况下，想要冲刺四季度，开发商需要费些功夫。”王平阳对21世纪经济报道记者说。

严跃进对21世纪经济报道记者表示，“此次西安解除限购政策后，其小长假楼市表现总体不错，呈现出供需双上涨的态势。观察全国各地的楼市行情，今年8月份开始，各地加快了新盘的供应。新盘供应量明显增加，有助于房企抓住营销的窗口期，西安市场也有此类特征。同时，由于限购政策放松使得购房资格增加，对于西安市场而言，其楼市交易量自然容易拉升。”

楼市松绑之后

随着十一黄金周的结束，西安楼市复苏态势会否持续、房价走向引发诸多关注。

“西安当前楼市活跃的背后，还是说明城市基本面非常坚韧。在此情况下，楼市大概率会持续活跃。当然目前政策松绑时间并不长，随着供需两端进一步释放，政策或许会更好消化和支持合理住房消费需求。”严跃进对21世纪经济报道记者说道。

对于西安楼市持续回暖迹象，部分业内人士则持有不同态度。一位从业超十年的资深地产人士对21世纪经济报道记者表示，“房地产的区域化特征很明显。近两年，西安楼市的库存并不高且之前房价基数较低，叠加流入人口多、支撑力强，所以在多地新房价格降温的同时，西安曾出现房价连续小幅上涨，但这种情况并不可持续。”

上述人士认为，购买力复苏和房价普涨是两码事。在城市经济面向好、政策解绑和房企抢客的双重红利之下，西安楼市复苏只是时间问题。但目前，西安主城区房价基准线已经普遍提升到1.6万以上，相比于郑州、武汉、长沙等一二线城市，天花板可以预见。因此，对于四季度的市场而言，持续复苏是常态，但普涨现象大概率不会出现。

事实上，自2018年以来，西安房价一路高走备受关注。与此相对的是，西安限购限售政策一路收紧，本次政策松绑力度为近年之最。

值得一提的是，在大力松绑的同时，西安并没有解除“限购”，同时在会议发文中依然强调“做好价格监测”。这也被解读为西安楼市政策调控的“弹性区间”。

21世纪经济报道记者注意到，土拍方面，目前西安市场上民营企业摘地意愿并不浓烈，接盘者主要以国央企为主，尤其是城投企业。

比如9月底港务区奥体板块93.09亩地块最终被中国铁建地产以12.02亿元收入囊中，这块地成为港务区最新的楼面地价“地王”。

王平阳对21世纪经济报道记者表示，“土地供应量过大狂飙猛进，如果市场需求跟不上也容易产生供需失衡矛盾。短期土拍后如何推动良性运转依然是重要问题。此外，楼市后续发展的基点还是人口。”

值得注意的是，从整体西北区域来看，西安并非松绑楼市个例。21世纪经济报道记者注意到，自9月以来，宁夏银川实施“认贷不认房”、首套房首付20%、多子女家庭购首套自住房公积金贷款额度提高等政策。此外，青海西宁、甘肃兰州也先后发布了降低首付、暂缓限售、契税补贴等利好政策。

王平阳认为，人口与城市社会经济发展息息相关，因此看楼市未来发展空间，还是要以城市基本经济面为核心。而西安的优势是西北第一首府，区域内经济实力雄厚。相比大城市林立的华中、华北，西安对周围城市虹吸力度更强，竞争力不容忽视。

统计公报显示，2022年末，西安全市常住人口1299.59万人，比上年末增加12.29万人。当年西安出生人口10.81万人，出生率8.32‰；死亡人口9.80万人，死亡率7.54‰；自然增长率0.78‰。扣除自然增长的人口，在2022年仍然有超过10万人从外地流入西安。