机构指出，9月全国商品房销售面积单月同比下降10.1%，降幅已连续三个月收窄，房企到位资金降幅也有所收窄。9月以来各大一二线城市继续在地产核心调控政策上进行优化，包括9月初四大一线城市实行“认房不认贷”，各大二线城市在限购、限售等核心调控政策上持续做出优化。政策效果略有显现，10月以来的高频数据显示销售降幅进一步收窄，政策的持续优化有望推动房企销售融资进一步向好，投资较为低迷的局面也有望获得改善。

核心逻辑

1、9月多地政策密集落地，政策利好+传统旺季推动住宅单月销售环比改善。随着认房不认贷、房贷利率调整，优化限购限售等政策密集落地，释放一定购买需求，释放积极信号，同时9月作为传统销售旺季，开发商推货也相对积极，两重利好因素叠加，9月单月全国商品住宅销售0.9亿平方米，环比+45%，单月同比-21%，累计同比-6.3%；实现销售规模0.94万亿，环比+40%，单月同比-20%，累计同比-3.2%。9月末商品住宅待售面积3.12亿平方米，累计同比+19.7%，前月累计同比+19.9%。

2、新开工环比改善，竣工延续改善。9月单月新开工0.8亿平米，环比增19%，同比降14.6%、降幅环比收窄9pct；9月末施工面积同比降7.1%，较8月末持平。政策密集改善叠加销售回暖预期下，房企开工推盘意愿有所回升。往后看，尽管新开工同比仍承压，但中长期看新开工绝对值或已接近底部区间，不宜过度悲观。9月单月竣工4979万平、同比增25.3%，前9月累计同比增长19.8%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量参差不齐等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。

3、9月国内贷款同比恢复正增长，到位资金降幅收窄。9月到位资金累计同比当月同比分别-13.5%、-18.0%，增速相比前月分别下降0.6pct、7.5pct。各细分项累计同比分别为：国内贷款-11.1%（前值-12.8%）、自筹资金-21.8（前值-22.9%）、定金及预收款-9.6%（前值-7.3%）、个人按揭贷款-6.9（前值-4.3%）；当月同比分别为：国内贷款+4.1%（前值-24.3%）、自筹资金-13.5%（前值-22.2%）、定金及预收款-25.7%（前值-31.6%）、个人按揭贷款-26.5%（前值-26.9%）。9月份国内贷款同比恢复正增长，使到位资金同比降幅收窄，但因为受到销售回款的拖累，到位资金同比仍为负增长，这与头部民营房企偿债舆情有关，居民放慢了入市购房的进度。随着楼市新政的密集发布，金融支持地产政策落地，房企到位资金有望逐步企稳。

利好个股

平安证券指出，9月地产销售、开工同比延续弱势，但环比有所改善。经济与楼市复苏预期偏弱背景下，后续政策有望继续改善，推动楼市进一步筑底企稳。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。

德邦证券认为，住宅销售在经历了一季度的快速回升之后，二三季度市场持续疲弱，9月多地密集释放优化限购限售、认房不认贷、房贷利率调整等政策，叠加9月作为传统销售旺季，9月单月销售环比8月有所改善，但从累计同比角度，销售端尚未出现明显的复苏。投资端竣工受益于保交楼，2023年内持续保持正增长，新开工面积9月虽环比有所改善，但整体仍显疲弱。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产、华发股份、建发股份、招商蛇口、中国海外宏洋集团等。

本文内容精选自以下研报：

平安证券《房地产行业点评：销售开工降幅收窄，投资延续承压》

德邦证券《2023年1-9月国家统计局房地产数据追踪：9月销售环比改善，开发投资承压》

中信建投《销售降幅收窄，政策效果略有显现——9月统计局房地产数据点评》

方正证券《9月统计局房地产数据点评：9月销售降幅收窄，国内贷款同比回正》