过去一年多的时间里，我国房地产真正遭遇到了冰河期，房子真的是越来越不好卖了，甚至越来越多的人也打破了以往房价永远会上涨不下跌的迷信。当然了，国家为了调控房地产市场，也不断出了越来越多的利好政策，银行在降首付降利率，地方政府会免税费，很多城市现在也取消了限购限售，整体上都在给房地产松绑。

可是毕竟巨大的惯性存在，至少目前一段时间房子还是不好卖，所以很多人都在思考，未来我国房地产市场要怎样变化。尤其是很多人都讲，从更长远的眼光来看，一方面我国人口现在真的在萎缩，每一年出生的新生儿数量都在大量减少。而另一方面我国城镇化率现在已经接近70%了，乡村留下的都是老人和留守儿童了，我们在乡村很难看到青壮年，大量的农村户籍的人能进城的早就进城了，换句话讲接盘的人是越来越少了，所以很多人都讲未来10年20年，我国房地产会不会出现供过于求的情况。

房价还能再涨吗？我国房地产市场要向何处去？在这个关键时刻，中央层面出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件14号文。14号文的下发让大家感觉到我国的房地产市场要为之一变了，14号文要明确两大目标，一是在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难。

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，这也意味着未来的房地产市场将迎来低端有保障高端有市场的新格局，及住房市场和保障体系的双循环。我个人更愿意把这个14号文理解成未来我国的房地产模式要慢慢地从香港模式转化到新加坡模式了，什么叫香港模式？众所周知20多年来，我国的房改都是学的香港，我们的土地招拍挂，我们的建筑面积，我们的房地产预售制通通是学的香港，香港是全球房地产最发达的地区，当然香港的房价也妥妥的是高不可攀。

在香港你能买一个100平米左右的房子，那就被称为千尺豪宅了，香港有大多数老百姓真的生活在鸽子笼一样的小房子，但是当然由于香港的房价巨高，土地价格当然也高，香港政府每年从土地上收到的钱那也是大把的，所以过往20年间我国很多城市走的都是香港的模式。我们要经营城市，我们要把土地价值做高，然后通过招拍挂把土地经过一轮又一轮的拍卖卖给房地产商，这样一方面房地产商可以通过建房子赚到钱，另一方面地方政府靠卖土地有了不菲的财政收入，然后雪球越滚越大。

以至于前两年有这样的说法，有的地方城市的主政者就说，我们这个城市房价太低了，这不利于我们这个城市经济的发展，当然了你这个面包价格做不上去，面粉价格当然卖不上去，这个地方卖土地赚不到钱财政收入就有限，就没法搞更多的基建。反过来讲，一个城市卖了更多的土地，政府手中有了更多的钱，它就可以推更多的基建，造地铁造高架，造高铁站造新机场造会展，然后土地价格升值城市房价升值，政府通过卖土地就能收到更多的钱，然后这个城市的房价就一直在飙升。

以往我们走的是这样一条路，这条路当然也是一个很成熟的路，它使得地方政府的财政收入激增，也使得每一个生活在这个城市中的有房子的人的资产暴涨。你想想20年前，北京房价可能四五千一平，现在10万一平，如果你是一个老北京人，20年前单位就给你分了一套房，你等于这20年什么都不干你的资产暴增20倍，但当然了这种模式也有缺陷，那就是当房价越来越高之后普通人买不起房了。

10年前大学毕业生在北上广工作的话，如果你是名牌大学进到顶尖外企，你可能还想我经过个人努力加上6个钱包的帮忙，我能在北京按揭买一套房。10年后的今天，哪怕是顶尖名校的毕业生恐怕他都不敢做这样的奢望了，很多大学毕业生现在考虑的不是买不买得起房，而是租不租得起房了。所以我们要考虑到这些人的住房需求，因此现在我们的房改要从香港模式慢慢过渡到新加坡模式了，那么什么又是新加坡模式？

很有意思的是新加坡和香港这两个亚洲的经济明珠，人口差不多，经济总量也差不多都很发达，可是新加坡老百姓在住房的问题上不像香港人民那样捉襟见肘，为什么呢？因为新加坡推组屋制度，大多数普通的新加坡老百姓居住在政府提供的组屋之中，这个产权是他们和政府共有的，他们不能通过出售组屋而获利，但是当然他们购买组屋的时候价格也很便宜。而且新加坡政府会经常性的根据现有组屋的状态进行修缮，以保证老百姓居者有其屋，有一个很好的居住空间，所以新加坡的房价不是那么高。

而新加坡的普通人的居住环境说实话真是比香港一般老百姓强太多了，换句话说新加坡没有把大量的住房市场当做商品市场，而当做一个保障性的市场，要让底层老百姓能够有居住的空间。而另一方面呢，新加坡也不是没有商品房市场，当然有了，新加坡也有成熟的商品房，但是售价极高，换句话讲新加坡的特点是保证80%以上的老百姓能够以很低廉的价格居住在政府提供的组屋之中，当然你享受不到房屋价格升高给你带来的房产的增值保值。

而另一方面，对于少数的富人来讲，如果你愿意的话，市场上也有这种商品房环境很好空间很大，但是价格极高，它属于住房市场中的奢侈品了。你如果掏得起钱又想改善自己的居住环境，那么你就买这种商品房，这种商品房是完全随行就市的，有可能价格涨也有可能价格跌，但它的特点就是价格极高，不是一般老百姓能够染指得了的，所以我国未来的房改有可能慢慢的要从香港模式过渡到新加坡模式，各个城市要建更多的保障性住宅。

以往我们知道很多城市有廉租房和共有产权房，但是数量太少，今天我们就要建更多的保障性住房，以便未来我国房地产市场要形成两个市场，一个就是针对中低收入群体，刚刚毕业大学生的保障性住房市场让大家花不了多少钱就有一个很好的居住环境。

而另一方面商品房市场当然是保证的，不会像新加坡那么狭小，要给予很多有改善性需求的人买房的机会。当然我们这次强调未来的高端商品房市场要回归商品属性，千万不能有金融属性，什么意思？就是房子买来就是居住的而不是要通过炒房让你发财的，所以明白了国家的大政方针，未来您会如何在房地产市场投资呢？