深圳一安居房项目。　孙阳　摄

　　众多深圳安居房业主期盼的“取得完全产权”的政策终于即将出台。

　　3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿“)，明确了深圳安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则，以及继承等内容。

　　征求意见稿的公布引起了市场的一些争议，尤其是关于“补缴价款”的内容更成为关注焦点。业内专家也对此进行了解析。

　　明确申请条件

　　通告指出，为了规范安居型商品房产权管理，妥善解决安居型商品房产权历史遗留问题，根据《深圳市保障性住房条例》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府令第228号)等有关规定，深圳市住房和建设局组织起草了征求意见稿。

　　征求意见稿明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定的条件且补缴价款；若不申请取得完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定占有、使用该套住房的权利不变，符合条件的按照规定继承。

　　征求意见稿规定了具体办理流程，为了方便市民，市住房建设局将采用以全流程网办为主的办理方式，常态化提供业务办理服务。权利人申请取得完全产权的，可以随时提出，且补缴价款不会因为申请时间不同而发生变化。因此，申请人无须在政策正式实施后集中办理。

　　征求意见稿于2024年3月13日至23日面向社会公开征求意见。在此期间，有关单位和个人可通过市住房建设局官方网站、电子邮件等渠道提出意见。

　　三大焦点解析

　　根据征求意见稿第七条，权利人申请取得完全产权或者上市交易应当补缴价款，具体计算公式为:补缴价款=(原市场价格-原购买价格)×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。

　　这意味着，假设购房者购买了某安居型商品房，原购买价格为300万元，原市场价格则为300/70%≈429万元。那么综合需要补缴价款为(429-300)×50%-税费=64.5万-税费。

　　“既要十年不动，还要补钱不合理。”征求意见稿发布后，南都·湾财社记者注意到，针对“补缴价款”的条款市场出现了一些争议，有网友认为不应该补这笔钱；还有网友认为，目前暂拟的补差价条款没有考虑到房价波动的影响，需要进一步说明；另外，由于人才房和安居房之间买入价格不同造成的“补差价”的差异，也成为热议的话题。　　

　　目前补缴规则对购房者较为有利　　

　　那么，补缴规则是否合理?广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，具有保障性质的住房，由于享受了地价的减免、政府限价等优惠，要上市交易的话，满足禁售期之后，必须要补缴差价，经济适用住房限价房等其他类型的保障性住房上市都有同样的规则，区别仅在于需要购房者补缴多大比例的增值部分，这也往往是具有争议性的地方。

　　“当购买欲望不强烈，特别是市场相对比较低迷的时候，往往制定相对优厚的上市补缴差价的条款。”李宇嘉认为，深圳暂拟的补缴方式对购房者的红利支持还是很大的。

　　值得一提的是，安居型商品房在2011年提出，当时的房价水平比较低，商品房售价仅在2万元左右，安居型商品房打6-7折，价格优势很明显。对于当时购买安居型商品房的人群来说，补缴了差价能获得相当可观的差价红利。因此，从改善住房而获得资产收益的角度来看，很多人会选择补缴差价而获得上市的资格。　　

　　安居房上市后对商品房影响有限　　

　　随着大批安居型商品房或将获得上市资格，是否会对深圳商品房的销售产生影响?李宇嘉指出，安居型商品房的总规模只有6万套，短期内具有上市资格且上市的规模并不会很大，也不排除有一部分人群自己居住而不选择上市，或在有能力支付差价的条件下再去上市。因此，不管是总的具有上市资格的规模，还是实际上市量，对商品房的影响是非常有限的。

　　另据公开信息显示，深圳正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房。

　　征求意见稿也提到，权利人将安居型商品房上市交易后，按照相关规定不得以无房身份再次享受本市住房保障政策。预计每年能够达到取得完全产权条件并且进入市场的安居型商品房数量有限。　　

　　人才房积累的差价红利相对有限　　

　　“买房合同第一页写了，人才房和安居房一样的管理政策。”征求意见稿公布后，有深圳人才房的业主对补缴价款的规则提出疑问，该计算规则是否更利于安居房而非人才房?

　　据了解，深圳安居房和人才房不仅在申请条件和申购方式上有所不同，后者总价往往更高，因此在目前的补缴规则下，后者如果想要取得完全产权或上市交易的话，补缴的金额也更多。

　　对于类似疑问，李宇嘉认为，安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建设年代比较长，积累的差价红利比较大；人才房近几年才大规模建设，但价格上涨并不明显，如果未来按照同样的原则进行补差价，人才房获得的红利相对有限，在此规则下对人才房套利的冲动也会比较小。他同时认为:“购买人才房的人群，主要是买不起商品房的自住人群。他们对于未来上市套利的预期也并不是很强烈”。

　　知多D　　

　　什么是安居房?　　

　　安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，主要采取市场化运作方式筹建的具有保障性质的住房。

　　作为保障性住房的其中一类，深圳共出售安居型商品房约6万套。

　　目前，深圳正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房。

　　采写:南都记者　孙阳　陈荣梅