近日，黑石集团宣布将以约 100 亿美元收购美国高档公寓楼业主 AIR Communities，这一巨额交易引发了房地产市场的瞩目，这也是黑石集团年内第二次出手买入房地产公司。作为全球最大的房地产投资者之一，黑石此举展示了对多户住宅市场的信心，也意味着商业地产领域再次迎来投资热潮。

AIR Communities获百亿美元收购

当地时间4月8日，黑石集团宣布已达成最终协议，将以约100亿美元（约合人民币720亿元）的价格收购美国最大公寓业主公司之一的AIR Communities。公开资料显示，AIR Communities，原名Apartment Income REIT，是一家专注于美国高品质租赁住房社区的房地产投资信托（REIT）。AIR的投资组合包括位于10个州和哥伦比亚区的76个社区，共计约2.7万套公寓。在美国房地产市场上，AIR Communities以其高品质的租赁住宅社区而闻名，特别是在沿海城市中。AIR Communities致力于提供高标准的居住环境，满足居民对舒适和便利生活的需求，通过持续的投资和社区改善，AIR 成功打造了一系列受欢迎的住宅项目，赢得了市场的认可和良好的经营业绩。

与同类型的其他公司相比，AIR Communities的竞争优势在于其物业的地理位置、高质量的物业管理服务以及稳定的收入流。其物业多位于人口密集且经济发展成熟的区域，这些区域的住宅需求持续旺盛，租金回报率较高。不过，竞争劣势可能包括市场波动的风险和高维护成本。与其他房地产投资信托相比，如市场上的其他一些大型REITs，AIR Communities需要不断创新和提升服务，以保持其竞争力。

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对于此次收购，AIR Communities总裁兼首席执行官Terry Considine表示：“我为团队及其卓越的文化感到自豪。此次交易将强化公司的使命，即为他人提供居所、理想的工作场所以及充当负责任的管理者，并成为投资者值得信赖的合作伙伴。团队已建立的业务将通过与黑石集团的合作共同关注居民服务和投资机会。我们感谢黑石集团提供的机会以及对共同努力可以取得成果的信心。”

协议显示，此次收购AIR Communities的股东将获得每股39.12美元，较交易公告前最后一个交易日在纽约证券交易所的收盘价溢价近25%。与此同时，收购消息也推动了AIR Communities的股价飙升，涨超22%。黑石表示，计划花费超过4亿美元，“维护和改善投资组合中的现有社区，并可能投资额外资本，为进一步增长提供资金。”交易预计将在今年第三季度完成，届时将有望为商业地产市场注入新的活力。

黑石集团多次押注房地产投资

作为全世界最大的独立另类资产管理机构之一，黑石集团的房地产业务成立于1991年，目前是全球最大的商业房地产所有者，拥有并经营各个主要地区和行业的资产，包括物流、住宅、办公、酒店和零售。近些年来，一直寻求收购世界各地管理不善、地理位置优越的资产。

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实际上，此次收购AIR Communities已经是黑石集团今年年内第二次出手收购房地产公司。在今年1月，黑石集团就宣布了花费35亿美元（约合人民币253亿元）收购总部位于加拿大的Tricon。据了解，Tricon是一家投资单户出租和多户出租房屋的房地产公司，它的业务模式是在优质社区提供优质的出租房屋和公寓，并通过其技术支持的运营平台和专门的现场运营团队提供居民服务，服务范围涵盖美国和加拿大。除了管理单户租赁住房组合外，Tricon在美国拥有一个单户租赁开发平台，正在开发约 2500套房屋，以及众多土地开发项目，可支持近21000套单户的未来开发家园。该公司还拥有一个加拿大多户住宅开发平台，正在建造约5500套经济实惠的多户出租公寓。

在黑石的收购后，Tricon公司计划完成价值10亿美元的美国新单户出租屋开发项目和加拿大25亿美元的新公寓开发项目（连同其现有的合资伙伴）。同时还将在未来几年内通过额外10亿美元的计划资本项目，继续提高美国现有单户住宅的质量。通过今年年内的两次收购，黑石集团今年房地产的投资规模已超过130亿美元（约合人民币约940亿元）。

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美国房地产行业估值已触底？

为何在2024年大举收购房地产公司？黑石集团总裁 Jon Gray 对此解释道，他们认为房地产行业的估值已经触底。

当地时间4月8日，Jon Gray在黑石集团官网发布的视频中表示：“2024年将是再加速的一年，虽然通货膨胀的问题一直使美联储在过去多次加息，然而最新的数据表明，通货膨胀的问题已经得到缓解，但是我认为美联储不会过早且大幅度的降息。我们认为房地产的估值已经触底，但这并不代表这个行业会突然反转，我们可以看到市场一些房地产公司依旧面临着经营不善、债务过多等问题。所以我们希望在触底的时候进入这个行业，即使目前可能还会在底部震荡一段时间。”

这一举措也符合当前商业地产市场的趋势。自2008年金融危机以来，美国的商业地产市场一直处于低迷状态，高利率和办公楼空置率创纪录地上升，对市场造成了极大压力。与此同时，随着一些企业提供更灵活的工作场所，对多户住宅的需求仍然旺盛，使得该领域成为投资者的新宠。

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在收购公寓运营公司的同时，黑石也在尝试出售办公项目。今年3月，市场消息，黑石计划将其旗下的The Office Group以15亿英镑（136亿人民币）的价格出售。据悉，黑石已与顾问们举行了非正式会谈，探讨在灵活办公空间重新受到关注的情况下退出该公司的可能性。

总体而言，商业地产市场的复苏并非一帆风顺，许多投资者仍持观望态度，担心利率上升或价格继续下跌。此前，黑石集团联合创始人兼董事长苏世民（Steve Schwarzman）在2024达沃斯世界经济论坛上表示，随着各国央行加息力度减弱，房地产交易量开始反弹，黑石正在关注欧洲各地房地产的大量投资机会，重点聚焦欧洲的数据中心、仓库和学生公寓的交易。但对美国房地产市场而言，苏世民认为并不乐观。与欧洲相比，美国并没有更多机会。

但不可否认的是，黑石集团此番巨额收购不仅展现了对多户住宅业务的看好，也会为美国房地产市场注入新的活力，这将为整个商业地产领域带来新的机遇和挑战。

资料来源：全球地产投资笔记、易界DealGlobal、证券时报、地产资管界

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