前言

4月房企积极推货，多个新项目入市，营销力度和频次明显增加，备战五一；前端指标4月头尾高中间低，整体呈现震荡回升态势，预计5月市场仍将延续稳步回温态势。

政策端

长沙密集出台宽松政策

不再审查购房资格

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长沙全面放开限购

公积金贷款提高至90万

4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，4月19日，长沙公积金管理委员会针对第二条公积金贷款出台细则。

两项政策结合的具体内容如下：

一、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房首付比和按揭利率优惠。

二、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万。

三、不再审查购房者资格条件。

市住房城乡建设局相关负责人介绍，此次全面优化长沙房地产限购政策，实施“以旧换新”，支持居民购买改善住房，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，满足居民多层次多样化购房需求。

将有利于充分释放市场潜力，加强新房、二手房市场联动，有利于全市房地产市场稳中向好，从而促进长沙房地产市场平稳健康高质量发展。

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长沙市房地产开发项目规划条件放松

赠送空间将增加

长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组于昨日印发了《平稳办优化房地产开发项目规划管理若干措施》，主要内容涉及阳台、飘窗、TOD项目停车配比、社区配套用房、住宅商业配套比例和后置出让金等。

4月长沙市场新政频出，全面优化长沙房地产限购政策，实施“以旧换新”，能满足居民多层次多样化购房需求，将有利于充分释放市场潜力，从而促进长沙房地产市场平稳健康高质量发展。

对相关规划条件进行放松，其中全封闭阳台计算半面积、设备平台和空调机位同时设置，均是实实在在的增加赠送面积的利好，将对购房者和开发企业带来双重利好。

营销端

4月房企备战五一

营销力度加码，折扣项目增加

4月品牌房企营销动作加码，折扣力度提升，以工抵、精改毛等多种名义，出现多个降价2000-3500元/㎡的项目，其中不乏一些主城区配套完善热点项目。同时，响应“以旧换新”政策，通过购房补贴变相降价。

从当月网签表现来看，4月成交量小幅下行，环跌15%，同比跌幅收窄至60%，市场仍旧冷清。

客户端

开发商供货热情回升

前端指标震荡上行

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多个纯新项目入市

抢占五一市场

4月供应量达到今年峰值，环涨超200%，涵盖多个纯新项目在内，共计25个取证，但取证后平推入市占大多数。本月1个项目加推，4个新项目首开，共推出套数696套，认购464套，去化率67%。预计5月供应量将回归常态，但仍有多个新项目首开入市。

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4月来访指标小幅下行

转化率持续提升

4月市场前端指标小幅波动，全月单盘来访74组，环比下跌13%，单盘认购5组，环比持平，转化率提升。下旬开始，各大房企积极推货，五一黄金周打响前，对市场有较强的拉动作用。

周度走势来看，本月受市场持续降价冲击，前端指标呈现疲软下行趋势，下旬市场大量出新，叠加五一活动提前开启，前端指标震荡回升。

区域分化明显

品质项目拉动片区流速持续上行

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板块流速小幅回落，C1、N1板块持续回升

别墅项目拉动O2板块环涨25%

（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅，截止日期4月30日）

4月全市各板块成交规模整体小幅下行，城区热点C1、新城品质N1环比持续上涨；青竹湖板块别墅项目网签，拉动远郊发展O2单项目流速涨幅25%。城区高端T、近郊品质S1、远郊品质O1月度环比下跌。城区名校盘、改善盘与近郊高性价比盘走势较好。

在经历3月市场降价潮，成交量冲高后，成交端呈现疲软态势，市场价格敏感度明显抬升。从项目微观来看分化严重，城区和近郊盘依靠品质项目驱动，流速保持上涨，远郊板块受单项目拉动环比上行，但整体热度不高，恢复还需时间。

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高热板块红盘带动明显

省府南和市政府板块单盘流速大幅领先

（注：板块网签数据范围内五区商品住宅，截止日期4月30日）

从4月单盘流速来看，板块间分化冷热不均，依靠红盘驱动的省府南市府板块单盘流速领先，但流速低于20套的板块占比近八成。

省府南主要成交为中建和悦宸光，教育优势突出，项目成交90套，推动板块流速位列第一；市政府主要成交为招商蛇口江山境和建发缦云，教育、地段、产品叠加品牌四重优势，单月分别成交62和45套，流速位列第二。

TOP10单盘流速板块中，T城区高端板块占据3席，S1近郊品质板块占据4席，其次为N1新城品质板块占据3席，最后为C1城区热点板块占据1席。

总结

4月供应大幅上涨，多个新项目入市，房企营销力度加码 ，提前抢占五一市场。 市场仍旧冷清，新房成交量环比小幅下行，同比跌幅收窄至六成。

预计五一小长假叠加高供量下，五月成交量将迎来一波小高峰，但是同比或将延续降势，市场信心和行业预期修复尚需时日。板块分化持续存在，无论是房企还是购房者，聚焦配套齐全的热点板块，偏远和规划落位较慢板块市场将持续筑底。

来源：克而瑞湖南区域

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