我国有四大神秘财团，分别是中信集团、保利集团、华润集团和招商局集团。

每家的资产早就都超万亿，业务更是庞大无比，当然身后的背景更是深得不能再深。

比如本文要分析的保利，当年的高层任意搬出一位，都是了不得的大人物。

这些底子无比雄厚的央企，不但自身实力强，在某些关键时刻，还能对社会起到很大的稳定和促进作用。

比如房地产，房子对于中国人其实是刚需，因为我们是“家文化”，每年结婚的人依然有那么多，还有旧房换新房，小房子换大房子等等。

他们依然是有买房需求的，所以我之前每次分析房地产公司的时候，都会说我看好房地产的未来。

至少让头部那些优秀的房企过得很滋润，是完全没问题的，比如保利、中海、华润、万科这类。

因为在楼盘的选择上，消费者无疑也会优先选择他们，因为相对更安全。

也就是从房地产行业开始洗牌，大量现金流不健康的房企，会陷入恶性循环，资金压力越大，就越容易出问题，越出问题，消费者就越不买他家的房子，然后资金压力更大。

之前暴雷的那几家庞然大物，都是这么个情况。

相反现金流健康的房企，就会进入良性循环，生意越来越好，房子越卖越多，也就有更多的钱拿地。

最后的结局就是强者恒强，少数企业很滋润的享受整个市场，大量企业被淘汰。

那保利发展为什么属于强者？未来又会有多滋润？

一、公司

保利的诞生背景，是1983年提出的百万大裁军，这么多人的装备，那是一大笔钱，该怎么处理？

这个时候鼎鼎有名的中信集团董事长“荣毅仁”提了个意见，他说这些装备放在仓库也没用，迟早生锈，保养还是个大麻烦，还不如卖给其他发展中国家。

上面想了想，也有道理，于是同意了。

在当年的年底，这个计划获得批准，所以中信集团和总参谋部一起合资成立了“保利科技有限公司”。

名字的意思就是“保卫胜利”。

公司成立之后，既然能卖装备，当然也可以买装备。

在把大量装备出口到中亚和非洲等国家后，又从美国和苏联进口了一批装备。

比如下图这几个，都是后面陆陆续续由保利进口的。

上面这些东西，很多现在都还在服役。

所以这个时候的保利，完全是一家军工企业，并且做出的贡献还不小。

八十年代正好是改革开放的初期，发展经济和产业需要大量的资金，于是大幅度减少军费开支。

但是正常开支，也是非常大一笔金额，所以这个时候开始，允许部队经商。

随后几年，包括保利在内的多家军工企业，成为造血的主要来源之一。

比如保利，在1990年，就拿出了200亿，可以说是雪中送炭。

为此后来还获得最高层的鼓励。

保利正式进入房地产，是1992年的事情。

广州军区后勤部长李彬海接到任务，创办保利房地产开发公司。

所以当年在一栋叫“望星楼”的地方，拿下一个面积只有20平的房间，带着另外7位转业军人，保利房地产就诞生了。

当时的口号是：“打造中国地产长城”。

军人的工作效率确实很快，成立仅三年后，就开发出“红棉花园”这个20万平的大楼盘。

购房者需要排队好几天才能买到房子，非常夸张。

原因很简单，保利独一无二的销售方式，而且没法复制。

从这个楼盘开始，保利就会在售楼部旁边放一辆真正的坦克。

后来哪个楼盘开盘，就把这辆坦克开到该楼盘门口，成为一块“活招牌”。

传达的意思就一个，这个楼盘是部队建的，还有什么不放心的吗？

当然没有，所以当时只要是保利的房子，都抢着买。

可能是扩张速度太快，带来了自信心膨胀，随后保利疯狂发展多元化，切入的行业高达几十个，子公司更是超过300家。

所以当98年金融危机席卷而来的时候，保利面临他的第一次危机，臃肿的结构和大量不良资产，带来了沉重的负担。

为了适应市场化提高竞争力，1999年军企在融合了十几年后，进行了分离，保利逐渐彻底独立。

到了这一刻，保利突然发现，自己好像一无所有，连主营业务都没有，未来更不知道如何赚钱。

不过正好这个时候发布了“加快住房建设”的公告，我国正式进入房地产行业发展提速时期。

保利决定抓住这个机会，彻底转型为房地产公司。

随后大刀阔斧的改革，砍掉了大量子公司和低效的部门，并且非常顺利，因为高层的身份代表着绝对权威。

上图是我随便写了几位保利曾经的高层，分量都很重。

经过这次改革，保利总算是解决了生存问题，而且当年又推出“保利花园”楼盘，再次抢售一空。

这个时候的保利，主要名气还是集中在广东地区，真正让保利全国闻名的，是2000年一个偶然事件。

香港佳士得举办了一场“圆明园宫廷艺术精品专场拍卖会”，里面就有我们的国宝“牛首”和“猴首”。

保利的任务，就是不惜一切代价拿下。

在拍卖会上，保利跟众多国内买家打招呼，要他们让让，他要为国收宝。

当然国外买家也不是吃素的，所以最后以774.5万港元和818.5万港元的高价，拿下“牛首”和“猴首”。

此举为国争光后，保利的名气在全国空前高涨。

借着这股东风，2002年保利完成股份改革，改名为“保利房地产股份有限公司”，然后进军全国的房地产。

当时保利的规划是“2+3”，也就是以房地产和贸易为支柱，然后发展文化、旅游和科技这三大板块。

贸易也属于传统业务，比较靠这个起家的。

文化方面做得也很好，保利影视应该是家喻户晓的，还有保利拍卖，那是全国排第一。

当然这些跟保利地产是没关系的。

保利地产走向全国后，房子越建越多，规模越来越大，2006年在上交所上市，这可是上交所首批上市的房企。

上市之后募集大量资金，再次加快发展步伐。

到2012年就超过千亿销售，进入房地产行业前三。

随后保利就一直专注于拿地建房子，今年终于做到了第一。

今年1~11月份，保利销售全口径金额3995亿，遥遥领先，权益金额2710亿，也排第一。

现在保利除了建房子之外，似乎又有了多元化发展的雄心，2018年再次改名为“保利发展”。

可能正如保利发布的《房地产行业白皮书》所说，现在房地产正在由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面。

这是保利未来的发展主线，除了建房子，还会围绕服务方向发展。

其实我觉得关于房地产行业，看保利每年发布的行业白皮书就足够了，公司官网就有。

我每年都会看，每一份不但讲得很全面，也讲对了很多核心问题，包括对未来的预测，都是比较准确的。

由于有价值的话太多了，我就不摘抄了，建议大家自己去看原文。

二、业绩

所以房地产公司的业绩分析，都不能局限于三大表。

尤其是营收和利润，没什么用，现金流是有用的。

在这种关键时期，核心中的核心，是房企的“蓄水池”，也就是公司的合同负债。

合同负债是房企总负债里面的大头，就是消费者买了房子，钱给了还没交房。

这里面的门道，是很深的，也是所有房企最容易调节财务数据的地方。

理论上房子卖出去后，只有交完房，才能算成是公司的收入，否则都是负债。

但是大型房地产公司，在全国各地那么多工地，每个工地还分期，根本没法审计每个工地每个工期的实施情况，所以基本上是企业自己说了算。

如果想今年的财报漂亮一点，那就从合同负债里多掏出一点，业绩自然就有了，所以才叫蓄水池。

这个过程叫“结算”，有些公司的财报做得很好，比如万科，会直接公布自己的结算金额，也就是从蓄水池里放出多少水。

但是有些公司没有直接公布，就需要自己去算，拿年初的合同负债，加上签约金额，再减去末期的合同负债，同一口径下，就是这个时期内结算的金额。

水既然放出来，当然也还需要抽水进去才行。

根据保利的三季报，签约金额3351.53亿，同比增长4.7%，签约面积1918.59万平方米，与上年同期几乎保持不变。

由于抽水比较多，所以让保利前三季度的蓄水池变深了。

年初的合同负债4120亿，三季报4464亿，增加了344亿的蓄水。

一般情况下，都希望自家的蓄水池慢慢增长，减少了不行，增长快了也不行。

如果减少了，说明进水少出水多，透支未来的增长空间。

如果增长太快了，尤其是连续快速增长，说明不正常，不可能大量人买房子，一直不给人交房。

这也是保利比万科有优势的地方。

万科的合同负债2021年达到顶峰6369亿，近两年在大幅度下滑，因为万科求稳，拿地很谨慎，所以销售下降很多。

保利的底子更厚，所以拿地更积极。

今年1~11月份，保利新增土地价值971亿，排名第二，估计今年拿地破千亿的，只有中海和保利。

保利今年新增土地面积675万平方米，遥遥领先。

中海这种只拿地459.6万平方米，价值却过千亿，明显是抢了很多优质地块。

现在这些房企拿地也主要集中在一二线城市，再往下的城市，房子很难卖。

另外现在还有实力大量拿地的，主要就集中在上面这个TOP10榜单，仔细一看，只有绿城中国和龙湖集团这两家民企了，其他的都是国企。

绿城也有一定的国资背景，严格来说只剩龙湖一支独苗。

至于榜单后面的一大串，虽然还排在TOP100里面，其实拿地寥寥无几。

现在还在拿地的，意味着未来还有地方建房子，还能运转起来。

现在不拿地的，未来等于是从零开始，非常困难。

所以房地产的未来，终归是属于国企的。

三、总结

今天保利继续在增持，在前两天发布回购公告后，看样子接下来要一直增持了。

回购金额将不低于10亿，不超过20亿，回购价格不超过15.19元/股。

也就是在保利看来，公司股价现在被低估了50%。

而且回购后，公告还明确说了下面这段话。

意思是回购完后，会根据实际情况，然后再卖掉。

这个态度再明确不过了，等于是拿着高音呐叭在喊，你们都低估我了，现在我自己抄我自己的底，到时候价格涨起来，我就卖掉，大赚一笔羡慕死你们。

保利以前也回购，效果同样很好。

在2021年的时候，也有这么一回，所以有了下面这个表现。

如上图所示，短短几个月时间内，股价从10元一直涨到20元。

如果时间再往回推，2016年的时候，也有这么一出。

同样的配方，是不是依然有效呢？

我们拭目以待。

其实央企在二级市场增持，是一个并不常见的行为，为什么啊？

因为央企本来就是国家的，他自己如果增持太多，就会减少流动性，这并不符合公司的初衷。

所以一般只在认为严重低估的时候，才会增持，拉动股价后又会把筹码放出去。

所以增持这个行为，其实不重要，结果也不重要，重要的是传达出来的态度。

什么态度？

很简单啊，我要下场了。

谁要下场了？谁？谁？谁？

我做了下面这张《A股核心资产研究汇总》表，里面精选了上百家优质的龙头公司，并附数万字的分析方法。

所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据。

一起探索企业基本面的研究，收获必然巨大。

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