12月9日—10日，由《中国企业家》杂志社主办的「第二十一届中国企业领袖年会」在京举行。在首日举办的「导师大课」环节，冯叔作了《用技术创新让住宅开发走出困境》的主题演讲。把冯叔的演讲实录（有删减）分享给大家。

演讲：冯仑

整理：《中国企业家》记者李艳艳

很高兴在这儿来跟大家做分享。

房地产行业被大家关注了差不多20年，每天都有很多故事，但最近「雷声滚滚」，大部分地产商压力非常大，有很多「爆雷」情况发生。另外也是「脚步阵阵」，政府出台了非常多的刺激需求、激发供给的政策。所以我们说：雷声滚滚，脚步阵阵。

在这个过程中，我作为从业者如何看待？最近我觉得，有四个最重要的变化值得注意。

1

时代变化：

住宅进入「后开发时代」

第一，时代发生了变化。房地产已经由过去的「开发时代」步入「后开发时代」。「开发时代」是什么意思？在人均GDP达到1万美元之前，我们的房地产处于一个以住宅为核心的高速开发、建设、销售、周转的时代。这个开发时代是经济发展的阶段性产物，而不是说永远。

我经常去美国，我问他们，怎么没有像万科这样的公司？他们说，30年前这样的公司就结束了。二战后有那么一段时间，美欧国家经历了高速建住宅的阶段，大概也就二三十年，但这样的时候，30年前就结束了。

有一次，一个美国地产老板用直升飞机带我去看一块地。我看了以后跟他说了我们中国那套做住宅的办法。他说，「冯先生我完全听不懂，不是说我无知，而是所有人都听不懂。」为什么呢？他说，「这个故事在美国早就没有人讲了。」

也就是说，在经济发展的某一个阶段，住宅是核心产品。这样一个高速建设的阶段在我们国家也经历了20多年，到现在，我们也进入到了一个新的房地产叙事阶段。

房地产的故事在发达经济体大概是「1+7」的故事，而在我们人均GDP1万美金之前，我们就只有一个故事，叫「住宅」。「1+7」的「7」是指7个不同的房地产品类：办公写字楼、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发，还有政府物业。

除了经济发展水平，还有几个特别重要的因素，影响住宅市场发展，促使住宅市场开始进入到减速、减价、减量阶段。

第一，人口增量放缓叠加老龄化趋势，住宅增量应该减少。

第二，经济发展模式由单纯的外延式快速增长、聚焦城市化，走向内涵式的高质量发展，加上有些城市经济产业格局也发生了很多变化，地方经济发展不均，住宅增量也在放缓。

第三，金融和制度变化，对住宅也产生了非常大的影响。比如税收制度、将来的遗产制度、汇率、银行贷款利息、房住不炒政策，等等。

房地产进入到后开发时代，「1」放慢了，但是「7」加快了，「7」里面，加快幅度最大的是跟我们有关的两件事情。

第一是物流仓储。这里面有三个产品发展很快。一是冷链，二是智能仓储，三是数据分析中心。

20年前，美国出现了一家特别的地产公司，我们当时都不懂。我老以为它是个互联网公司，最后才知道是个房地产公司。这家公司的房子可以收租金，房子里放了一大堆服务器，而且电耗非常大，对安全的要求非常高。这种不断收取稳定租金的房子就叫数据中心，回报率特别稳定，这种物业也是物流仓储中非常重要的一种。这就是我们现在说的「新地产」。

第二种是医疗健康。我们公司最近七八年一直围绕医疗健康来做不动产。现在全世界发展最快的，也是和身体健康有关的空间。除了医院，我们还有很多与健康相关的空间需求。全球最大的这类空间，在韩国首尔江南区，聚集了最多的医美机构，一个20万平米的房子里全是做脸、做指甲的。

此外，我们还有康复领域的布局。我们每天跑步、健身、练瑜伽，都跟健康有关，而这些东西需要非常多的物业支持，这种物业就变成了跟大健康有关的不动产。我们这几年做了很多这样的产品，比如产业园区、医疗MALL、疗愈酒店、健康公寓等。

所以我们讲，「7」很重要，这就是新地产，主要方向是医疗健康和物流仓储。我们进入到一个新的时代，房地产由单一的住宅开发进入到全面的「1+7」业态发展阶段，我们就叫「后开发时代」。

2

市场变化：

区域市场更重要，细分市场要深耕

第二个变化，也是最重要的，是市场变化。

其一，细分市场变得越来越重要。大家知道，大水漫灌、快速发展的时代过去了。市场减量减到多少？2019年近16万亿（销售额）规模的住宅市场，新房加旧房，现在减到了不到10万亿，几乎减掉一半。未来整体市场都会维持在10万亿以下，其中，新房有四五万亿。

减量以后，怎样做细分？我去中国台湾，看到他们就分得很细，比如说女性的细分市场，有单身不单居公寓，还有单身单居公寓。有满足照护老人需求的房屋，也有满足一个小家庭需求的户型，甚至有专门针对蓝领、干出租的、干销售的人群设计的住宅。最小的户型，现在能做到17平米，这都是细分市场。

其二，区域市场。现在来看，区域市场和全国市场的差异越来越清晰。过去，大的住宅公司「一张图纸全国干」，全国一个样。现在是深耕区域市场，发达地区、人口聚集的地区、开放度更高的地区，住宅的增长更大。相反，欠发达地区、封闭地区、产业下行地区，市场收缩得厉害，市场就没法做。所以现在，住宅开发量大的公司一律在收缩战线，不发达地区的供应量非常少。

其三，市场分层。比如我们现在说的，保障房就是保障房，商品房就是商品房。我国保障房（比例）现在不到30%，未来有建议发展到60%，保障房就是经济适用房、廉租房和中低收入水平的人群居住的房子。保障房和豪宅是两个专业，要求也不一样。

所以，住宅市场发生的根本变化就是，区域市场更重要，细分市场要深耕，市场分层要特别注意自己的定位，要在分层市场去做。

3

科技变化：

工厂化流水线就是快

第三个变化，科技发展水平会对住宅产生根本变化。

近几年，住宅领域科技化的发展水平，已经完全改变了我对传统住宅的看法。举个例子，过去大家对于住宅的传统看法，就是钢筋混凝土、打地基建房，再来销售、装修，一套流程走下来，两年半到三年。水泥建的房子有使用年限，而且高污染，防震结构也不够弹性。另外，建房电费比较高。

现在我们的住宅科技进步到什么程度？远大科技集团经过14年的研发和投入，现在造房子完全可以媲美造汽车，工业化住宅，就是流水线做出来的房子，一天可以做6万平米，一年工作200天可以做1200万平米，而在过去，200万平米大盘大概15到20年才能做完。

一个项目从开工到房子做完，工厂化住宅时间花费更短，两个月到三个月就能全部做好。这个房子从流水线下来，再用集装箱拉过来，最后到现场装配，就是两到三个月。而且是精装修，标准比我们自己买的好很多。打个比方，汽车肯定比拖拉机精致，工厂化流水线就是快。

第二，标准高，厨卫配置、空调新风系统比现在高一个等级。

另外，价格还便宜，为什么？工厂化做东西越多越便宜。特斯拉到中国，一开始70多万一台，现在多少？20万。

最后，运营成本很低，电费只有传统住宅的三分之一规模。

所以，科技的进步加速了住宅产业的变革。对于未来的房地产来说，用工业化的住宅，可以解决爆雷的问题，因为住宅都是成品，不再是一个半成品，也不会烂尾，就是直接拉过来做好的房子。

另外，也不需要高杠杆开发，用金融方式来服务即可。此外，所有的产品也不会变成空置房，假定房子做了10栋，就卖了5栋，剩下5栋卖不动了，那么，再有一个别的项目，就可以把它拆下来，挪过去，再装上，所以，没有空置，也没有积压。这就是科技进步对于行业的影响。

未来住宅领域的科技色彩，不光体现在建造，还有交易层面。大家知道，现在买卖房屋，经纪人给你打电话，你觉得他好像是乱打的，其实是精准打的。现在经纪人得到一个准确的电话，大概40块钱到1200块钱。如果我开经纪公司，我得知道谁可能买？我到哪儿找电话？

其实，有这样的数据公司提供这样的电话信息，他们能从海量信息中，找出潜在的买房人。这些背后都是技术，现在人工智能的参与，可以很快筛选出谁要买房，且告诉你，这个房子多少钱？历史上交易多少次？估值多少？这样你就能很快下决定。

科技进步对于住宅行业的品质保障和高效交易，至关重要。

4

体制改变：

保障房建设变成重中之重

最后，房地产未来还有一个重要改变，就是体制改变。我做企业30多年了。房地产行业一直在说，「我们面临着市场和体制的双重选择」。

涉及房地产，基本上有三种体制。一种是完全靠市场解决，比如美国市场。一种是靠租赁解决，原则上不发展商品房，比如德国。还有一种是「新加坡体制」，20%是商品房，有竞争，市场化发展，剩余80%由政府对接，不进入商品房市场。我国房地产发展20多年，这三种体制都试过，目前还在不断调整。

尽管市场有时会面临一些特别困难的选择，但我们也可以看到一些重要变化。比如，政府强调，保障房建设变成重中之重。保障房由政府主导，这个大概会上升到60%比例，还有40%是商品房，交给市场去竞争和决定。这样一种体制改变，对于我们行业的未来发展非常重要。

所以，今天我讲到的四种变化：后开发时代来临、住宅对市场分层、科技进步对住宅的改变，以及未来我国住宅体制的变化，这些内容对我们至关重要。这样的背景下，总体来说，房价进入到稳中有降的时代。如果我们在一个细分市场上，拥有站得住脚的好产品，价格也可能会上升。

这个过程中，也要注意，我国现有法律对于财产权的说法尚不明确。比如，住房我们以前是房屋所有权证、国有土地使用权证，合起来为不动产权证。我们的房子是70年，已经用了20到30年，后面的时间怎么弄？其实没有太多明确的约定。所以，这些财产权利未来还有很大的不稳定性。

因此，对于未来的住宅投资，我们要谨慎。因为它的财产权利并不完整。现在的交易过程中，凡是20年以下的物业，比如说，办公商业房本一般是40年到50年，现在过了20年就没人买了。将来住宅也可能是这样。假定说这个住宅还有20年（房本到期），价格收多少，不知道，这种情况下怎么投资？所以，未来住宅租赁市场会越来越好，但是投资越来越需要慎重。

总之，房地产行业尤其是商业化进程开启以来，有一条准则始终没有变化，就是创造一个固定的人造空间，我们在这个空间里居住、发展。房地产行业将一直存在，所以我们关注这个行业，而且未来，这个行业还会进入可持续发展的阶段，这样房地产就进入了真正的产业化阶段。