据媒体报道，12月14日，北京、上海同时出台调整普通住房标准和个人住房贷款政策，放宽了可以享受优惠政策的普通住房标准，同时，调整首套房、二套房首付比例，将首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

应当说，这次京沪两地的政策调整力度还是很大的，特别是普通住房标准的调整，对居民购房是能够带来一定的提振作用的。那些具有一定经济实力，但又不具备购买两套及以上住房能力、家庭人口较多、对住房要求较高的居民，是一次政策利好，如三孩家庭、父母一起居住家庭，政策调整后，就有可能调整住房、改善住房条件。

而首套房、二套房首付比例的下调，也会给一些需要购房、有意改善住房条件的居民，带来一些政策刺激，激发他们的购房动力。至少，可以让犹豫之中的居民，从犹豫转向确定，从而选择购房。毕竟，像北京、上海这样的一线城市，既是房价很高的城市，也是购买力很强的城市，政策对购房者的刺激作用要大于其他城市。

应当说，京沪两地这一次的政策调整，可能比此前出台的一些政策更具针对性，也更符合城市特点和居民购房需求，能够激发一些购房潜能，把一些原本就已经储备，只因政策标准、要求较严的消费潜能，通过政策调整激发出来，形成现实的购买力，推动住房消费回暖。

也可以看到，无论是北京的“新政”还是上海的“新政”，都没有突破“房住不炒”定位，而是紧紧围绕“房住不炒”定位，优化调整政策，增强政策的适应性。尤其是普通住房标准的调整，完全符合城市住房条件改善和居民生活质量提高的要求，符合包括鼓励生育、鼓励提高老年人生活品质等方面的现实需要。如果继续维持现有的政策标准，不优化和调整普通房认定标准，确实对有需要、有一定经济实力居民的住房条件改善会形成阻碍。政策调整后，这些居民就可以启动改善住房条件的行动，就可以加入到住房消费行列。

需要高度重视的是，“新政”出台后，能不能把潜在的住房消费能力激活，能否给低迷的房地产市场吹来一些清爽的风，关键在两大方面：一是二手房市场能否有效启动；二是开发商能否借政策机会降价售房。对前者来说，是决定“新政”作用的关键。只要二手房市场不能有效启动，那些试图改善住房条件的居民，就无法将手中的住房出售，购买新房的条件就难以具备，购房的动力就难以形成。而从目前二手房市场的实际情况来看，比此前有所改善，但改善的迹象并不十分明显，且不具有可持续性。因此，可能对二手房市场需要再出台一些更加有效的政策措施。比如契税减免、适度的财政补贴等，从而激励有消费欲望的居民购买二手房。必要时，可以组织国有公司收购一部分二手房，用作公租房、廉租房等，更好地满足低收入人群、新市民等的租房需求。特别是北京、上海，还可以利用政策鼓励住房租赁公司收购二手房。

对后者来说，“新政”出台后，如果不能顺应“新政”需要，有计划、有节奏地形成降价效应，吸引居民购房，而是仍然死杠房价，对“新政”作用的发挥也是会造成不利影响的。如果降价的效应较好，对二手房市场的积极影响也是很大的，想改善住房条件的居民，也会依据新房价格下调的形势，同步降低二手房价格，刺激二手房市场需求，从而形成良性循环。开发商死杠商品房价格，就会让试图改善住房条件的居民也死杠二手房价格，继而使住房消费陷入死循环。只有开发商从自身实际和市场需要出发，降价售房，才能把房地产市场的水激活，把住房消费潜能有效活性出来。

房地产市场发展到今天，已经不是以前的政策市，而是市场市，开发商也好，二手房房主也罢，广大居民也行，都必须以更加开放的心态对待房地产市场，该降价的要降价，该出手的要出手，从而最大限度地释放住房消费潜能。中央经济工作会议提出，要“激发有潜能的消费”。毫无疑问，住房消费的潜能是比较大的，一旦住房消费的潜能被激发出来，随之而来的装潢材料消费、家电家居消费等，也随之会形成，具有很强的带动效应。因此，必须借政策之力，采取降价行动，激发有潜能的住房消费。