01

全国楼市，集体进入寒冬。

一周前，北京、上海同时放出楼市大招，降首付、降利率，甚至执行了6年之久的标准都一夜间废除，京沪都到了需要刺激买房的地步，等于全国楼市最后的两大门面也消失不见。

早已不是个别城市扛不住，而是包括一二线在内的所有城市，都已在凛冽的冬天被冻僵了。

这两天还有深圳千万豪宅6小时售罄的新闻，不过是寒冬里的一把火，根本不具有代表性。

楼市牵一发而动全身，随着一二线房价动辄20%以上的普降，很多人都坐不住了。

纯粹自住的刚需，月供少了1000，房价已跌没上百万。

投资客和炒房族，别说赚钱了，能割肉离场都是好的。

眼看挂牌量一天比一天多，普通卖房人已经崩溃。

还有相当多一批人更绝望，就是两年前用超低利息拿到经营贷的个人，最近都愁哭了，因为陆续到了该续贷还债的时候。

不少经营贷用户突然发现续不上了，一下子多出几十上百万的窟窿，这样的情况开始批量出现，巨大的断供风险正在累积。

02

天下没有白占的便宜！

从三年前的2020年到2021年底，国内房贷利率攀升到了近十年来的高点，其他银行贷款的利率同样不低，资金周转和借贷的成本太高，自然滋生了低利息贷款的野蛮增长。

其中最突出的就是经营贷，这个特殊时期出台的特殊优惠，利率通常在3%-5%之间，有些银行可以做到3%以下，远低于当时的个人房贷利率。本来是为了帮助企业渡过难关，给他们提供救命资金，进而挽回更多就业、刺激经济的贷款，却被用到了其他地方。

前提都得是企业，普通个人是无权享用的，在贷款中介和部分银行的撮合怂恿下，无数皮包公司为个人包装一番后就能轻松满足贷款条件。

有人把这笔超低利率的钱贷出来后用于投资，当时收益率超过4%乃至5%的理财产品并不少见，一进一出就是无风险套利。

而更多人则是把钱拿出来置换房贷，原先6%以上的房贷，换成4%的经营贷后，一二线城市瞬间省出了上百万的利息。

最疯狂的时候，银行经理手把手教你操作。

银行贷款任务顺利完成，客户省钱满心欢喜，这一举两得的买卖似乎所有人都成了赢家。

所以我们才看到如今奇异的景象，居民按揭断崖式下滑，经营贷坐上火箭狂飙。

但背后两大风险不容忽视：一个是银行随时可能抽贷；一个是贷款时间只有3-5年，到期就必须续贷，解释权都在银行手里。

随着楼市转冷，房子卖不动，房价开始大面积下滑，大问题一个接一个出现。

银行贷款利率持续走低，央妈收紧经营贷门槛，大行被迫叫停该业务，也有个别人被银行要求全额提前还款。

尤其是存量房贷下调后，同原先经营贷的利率相差无几，经营贷的风险进一步放大。

事实证明，经营贷用户最害怕的，并不是银行抽贷，没有银行愿意这么做，只要有房子在，每月按时还款，银行轻易不会找这些优质客户的麻烦。

他们最大的风险，恰恰是当初最不在意的房价涨跌。银行到期都需要重新评估，换做楼市平稳时期或是房价上涨，一套房子能贷出来的资金差别不大，可能还会更多。

可眼下显然上演了另一个极端，就连深圳这个国内最有钱的城市，房价普降20%一点都不稀奇。

结果就是，两年前1000万买的房子，银行按7成评估价放给你700万。现在房价只值800万，就算有银行按最高8成放贷，你也只能拿到640万，剩下的窟窿只能自己想办法筹集，否则就会停贷。

这还没考虑银行为了资金安全，提高了风控和审核标准，哪怕是针对那些确实走经营贷的企业，一旦企业经营状况变差，能不能续贷出来、能贷多少都得看银行脸色。

03

当汹涌的提前还贷潮被存量房贷下调浇灭后，银行就开始了“秋后算账”。

因“经营贷置换房贷”被曝光出来，被银行要求全额还款的，还只是极少数情况。

更多银行都是被迫采取措施，因为银行当下仍面临手上钱太多放不出去的窘境。

就拿五大行来说，个人经营贷2021年都经历了超高速增长，增速全都在20%以上，就连宇宙行都有34.7%的增速。

五大行手上的经营贷贷款余额，自然也是一个天量数字，最高的邮储超过了9153亿，最少的交行也有1882亿。

明年这庞大的存量经营贷，将面临批量到期的堰塞湖，处置不当后果不堪设想。

如果到时房价还止不住，必将有不少人得做好补窟窿的准备，补不上的窟窿太多，到时肉疼的可绝不仅仅是个人，大出血的还有银行。