“房价如葱”的时代真的来了！老破小们，准备面对疾风吧

楼市，正在悄悄酝酿着一场大变局。

一大批新房正在一二线城市迅速铺开，价格却只有三折，甚至更低。

“房价如葱”的时代，真的要来了？

“三折卖房”，福州打响了第一枪。

最近，福州长乐区双龙新居项目开放登记，惊掉了无数人的下巴。

该项目的售价，预计不超过6000元/㎡。

要知道，福州长乐区的平均房价则在1.8万元/㎡。几乎相当于打了3折。

哪个开发商，敢这么降价？

答案揭晓：这个项目并非普通商品房，而是“新房改”的产物：

配售型保障房。

此前在《2024年楼市十大预测》中，我们估计保障房的售价大概是同地段新房的5-6折，没想到居然还能“折上折”。

这个价格，连拿地成本都覆盖不掉，究竟是如何做到的呢？

实际上，“新房改”14号文里明确规定了配售型保障房的价格，即按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

一个大原则：保本微利。

也就是说，配售型保障房的售价只有成本价+合理利润，这几乎完全抛开了地段增值的部分。

大家知道，越是核心城市，土地成本越高。

在不考虑土地成本的情况下，保障房和商品房的价差就会越大。

10万+遍地的深圳，将会出现1万+的保障房，一点都不夸张。

我们来看看深圳配售型保障房项目较多的龙华。

按照深圳公布的2023年土地标定地价，龙华的楼面地价区间在1.6万-4万元/㎡，而保障房的地价为商品房的0.3倍，市场上平均的建安成本大概在4500至6000元/㎡。

也就是说，深圳保障房的成本价大约在8500-18000元/㎡之间。

合理的利润到底是多少，目前官方没有确定，我们姑且按10%来算。

最终龙华保障房的售价将不超过2万/㎡。

而龙华前不久开始申购的人才房安居华越龙苑，均价在39600元/㎡，龙华目前的二手房均价为6.3万/㎡……

又是3折。

看到这么便宜的房子，相信很多刚需已经两眼放光了。那我再告诉大家一个好消息：

一大批3折房，已经在路上了！

根据14号文的规划，未来5年我国上市的保障房数量大概是

600万套。

平均每年将有120万套。

而这些保障房覆盖的城市，则是全国35个市区人口超过300万的大城市。

如此大体量的保障房入市，无疑将在这35个城市中掀起巨大的波澜。

自今年8月份14号文通过审议到现在，半年不到的时间里，配售型保障房已经在多个重点城市落脚了。

11月29日深圳公共资源交易平台发布公告，官宣了第一批共8个配售型保障性住房项目。

12月初，广西也汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房共7200套，并且2024年计划建设住房4000套。

除此之外，住建部还表示，目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目。

其中，上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

资金方面的配套措施也已经到位。

12月19日，国家开发银行宣布，全国第一笔配售型保障性住房开发贷款，已经成功落地福州双龙新居保障性住房项目。

日前，该笔授信已实际提款1000万元。

近日，住建部表态，启动新一轮保障性住房建设。

落地速度如此之快，可见上面的决心有多强。

但话又说回来了，保障房又不像商品房能卖地赚钱，为啥还要这么急着推呢？

最重要的原因在于：

保障房，是“新房改”最重要的一块拼图，将会加快推动楼市“双轨制”的成型。

“新房改”14号文最核心的观点就是：市场的归市场，保障的归保障。

尤其是在楼市持续下行的当下，尽快让保障房承担“居者有其屋”的功能，商品房才能尽快回归市场。

可现在保障房最大的问题则在于，市场占比太小。

此次住建部的发言中就提道：

因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。

尤其是过去十年，大量的商品房入市，已经将保障房的空间压缩到了一个很低的程度。

所以即便这两年保障房被很多核心城市大力推广，但是依旧没有太强的存在感。

哪怕是人房关系最紧张，保障房走在全国前列的深圳，也同样任重道远。

今年前三季度，深圳一二手房总共成交量55575套，而保障房的成交量则为8618套。

占比不到两成。

深圳尚且如此，其他城市保障房成交的比例只能更低。

所以只有加快保障房的建设，提高保障房的市占率，才能让楼市真正进入保障房+市场化的“双轨制”。

其次，加速保障房的建设，也是为了让银行放出来的水，真正流到房地产市场。

上个月，有外媒报道称央行将提供万亿规模的资金，支持保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

而根据14号文件，保障性住房的建设用地主要有3个来源，

收储直销存量房、城中村改造、存量土地盘活。

基本都囊括在“三大工程”的范畴里。所以推动保障性住房的建设，是基建工程，更是“引水工程”。

最后，只有价格超低，无法交易的保障房，才能真正满足“住”的需求。

前两天，咸阳公租房小区停满豪车的新闻，在网上引发轩然大波。

为什么会这样？因为目前的保障房制度，还是存在很大的套利空间。

一线城市中，上海共有产权住房尚未封闭管理。强二线城市中，杭州、南京等城市的共有产权住房依旧可以上市交易……

之前北大经济学家薛兆丰说“廉租房不要配厕所”，这当然是个昏招。

但是有一点却是没错的，那就是要想让保障房真正起到保障的作用，那就必须要砍掉这套房子的套利空间。

我国的保障房发展至今，经历过5个阶段的迭代。

第一阶段是1994年-2006年，以经济适用房为主，廉租房为辅的模式。

第二阶段是2007年-2012年，在经适房和廉租房的基础上，增加了公共租赁住房和限价商品房。

第三阶段是2013年-2020年，主要以公共租赁住房和共有产权房为主。

第四阶段是2021年-2023年，公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房三位一体的保障房体系。

而这一次“新房改”则提出了，将保障性住房分成了配租型和配售型两种。

与目前市场上还在出售的人才房、安居房、共有产权房相比，配售型保障房的覆盖人群更加广泛：

重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才。

实实在在是帮低收入群体解决居住问题。

而从长期来看，未来楼市将是商品新房、保障房、二手房三足鼎立的局面。

商品新房解决的是改善的问题，涨跌完全是市场行为。

保障房解决的是居住的问题，足够便宜，但是无法交易。

在这之中，受影响最大的，无疑就是二手房，尤其是老破小。

因为老破小同样对应着最基础的住房需求，解决的是居住问题，和保障房的功能几乎完全重叠。

而尴尬的是，配售型保障房的楼龄更新，价格更低。

至于无法交易的问题……难道老破小就好卖吗？

保障房如果要卖，政府还可以回购，即便是原价退回，也就亏个利息。

可是老破小呢？现在哪个业主不是亏掉底裤的甩卖？

新一轮保障房建设加快，冲击波也将会更早到来。

所以，眼下对于老破小业主而言，可以说是极为重要的抉择时刻。

要么割肉放血，要么就等着面对疾风吧……