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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

开元建设成立时间尚短，在不足5年的时间里，累计在管项目50个，管理规模近1000万方，实现从杭州、宁波到上海、徐州、长沙等十余座城市的布局，在文旅细分赛道，尤为不易。

为了深入探寻开元建设在文旅赛道稳步前行、持续发力的原因，本期，我们邀请到开元建设总经理吴晶建先生进行深度访谈。

图：开元建设总经理吴晶建先生接受中指研究院访谈

在一个多小时的访谈里，长期主义、复合型业态、客户视角、模式创新、片区提升、合作共赢等高频词都体现了开元建设对文旅代建赛道的专注。

作为中国民营企业500强——开元旅业集团的轻资产代建输出专业平台，开元建设于2019年正式成立，负责集团开发项目的全过程管理与外部代建项目的开发管理工作。

开元建设专注于高星商务酒店、文旅度假综合体、商业公建综合体、住宅等项目的开发建设，背靠集团35年经验积累，聚焦文旅主业优势，先后签约并落地了杭州会展中心配套酒店、桐庐红灯笼乡村家园提升改造、湖州黄龙饭店等代建项目及咨询服务，在代建轻资产输出业务中打造差异化竞争路线。

图：杭州会展中心配套酒店项目

图：湖州黄龙饭店项目

图：桐庐红灯笼乡村家园提升改造项目

实处着脚，稳处下手

“要到千里之遥，就要踏踏实实地从一步一步走起”开元建设吴总说到，“代建文旅项目并非易事，每个项目都是非标的，因此难以快速复制，形成规模效应，并且文旅项目周期长、参与方众多，管理难度非常之大”。

吴总认为，如果按照物业类型区分代建难度，那一定是文旅类 > 商办酒店类 > 住宅类的，代建文旅类项目有以下三大难点：

第一，无法标准化复制。每个文旅项目都有不同的资源禀赋与限制条件，例如古镇古街的城市更新项目，既要对现有文物进行有效保护，又普遍有提升片区基础设施水平的需求，且整改方案需与原住民协商，谈判过程涉及方方面面；再比如旅游景点项目，容易受到风景保护、水资源保护等要求约束，需合理退让，但退让后往往落地效果不佳。

第二，参与方较多，管理难度较大。住宅项目从开工到交付，通常只需30-50家单位进场即可满足开发需求，商业、酒店项目则需要150-200家左右，而进场单位最多的则是文旅项目，不仅涉及开发环节的上下游企业，在后期运营环节中，需要与不同类型、不同规模的品牌方与商家沟通，非常考验运营方合作资源与沟通管理效率。

第三，项目周期长，对测算能力要求更高。在过往高周转环境下，住宅项目普遍1年售罄3年交付，交付即结束。而文旅类项目交付仅仅才是开始，开业前3年仍是投入的主力时期，成本回收耗时较长。在中长期时间跨度下，市场环境、政策导向、经济形势等变化都会影响最终收益。

因此，“文旅代建只能一步一个脚印踏实干，力争做好每个项目”，吴总在访谈中强调。

开元建设坚持项目导向，稳扎稳打，在杭州、宁波、上海、徐州、长沙等十余座城市累计落地50个项目，能够取得当前业绩，离不开务实的心态、精研的产品与精细化运营能力。开元建设坚持长期主义，不盲目追求规模与速度，通过产品力、运营力，在行业“内卷”的当下，开辟出更加广阔的发展空间。

「坚持项目导向，不盲目追求规模」

也曾经历过高周转的开元建设深知稳健的重要性，因此对于文旅代建赛道，开元建设始终保持务实的心态，合理控制企业扩张速度，适度控制规模厚度，坚持项目导向，以“建设一个项目，塑造一座丰碑”的准则做优每个项目，通过一个个优质项目积累，换取长期、持续的回报，慢慢走反而会更快。

「集文旅资源优势，塑造优质产品」

开元建设旗下形成了开元名都酒店、森泊度假乐园、芳草地、观堂、方外等核心战略品牌，每个品牌定位鲜明，从城市繁华商务到山中隐士谧境，从休闲亲子度假到历史文化古镇均有覆盖。

图：高星商务酒店部分项目展示

图：文旅度假综合体部分项目展示

图：商业公建综合体部分项目展示

每一个精品项目的背后，是开元建设文旅资源优势的体现。开元建设在酒店、商业、文旅项目均拥有庞大的战略供方信息库，从前期开发到后期运营，每个环节都甄选最优质的供应商、合作方，最终呈现的出最具竞争力的产品，构筑开元建设护城河。

图：开元战略供方信息库（部分品牌展示）

「精细化运营，跨越中长期维度」

前端开发的成本控制能力与后端精细化运营能力，是文旅项目成功的两大要素。开元建设将运营端前置，在开发环节便结合运营的实际需求，对功能分区、流线组织、后场分布等提出优化建议，提高使用坪效。并根据以往项目建设过程中积累的经验，对施工图的质量及深化程度提出要求和控制建议。前、后两端共同发力，精准测算，保障项目在中长周期下的盈利能力。

图：开元建设方案优化及成本控制展示

正是基于以上三方面能力，开元建设多次荣获“中国房地产代建领先品牌”“中国房地产政府代建领先品牌”等殊荣，在文旅、酒店等代建细分赛道中表现亮眼。

洞见痛点，顺应变化

当谈到当下委托方对代建方的新诉求时，吴总表示“下行市场环境中，委托方最关注两点，第一是去化率、收益率；第二是品牌，具体如出资背景、项目案例，购房者、委托方尤其关注企业发展的稳定性”。

吴总认为，“需求导向”是代建业务拓展的关键，只有帮助委托方解决痛点问题，做好服务，才能在代建的道路上越走越远。开元建设坚持以服务为基础、制度为保障，积极顺应委托方需求变化，以五星管理标准持续做好口碑。

「贴近客户，迎合当下诉求」

当前市场环境下，住宅产品的核心仍是流动性问题，而文旅类项目，则考验收益保障能力，开元建设针对此类痛点，提出了相应的解决方案。

根据项目实际情况，开元建设分类研判，若仅是信任危机导致去化困难，开元建设将从品牌、品质、操盘策略等多层面发力，赋能项目；若是地段、地价等先天因素限制导致去化艰难，即使委托方给足条件，开元建设也将审慎判断，稳中求进。

例如温州纾困项目九玥府，前期已出售部分住宅，但因开发企业暴雷导致项目停工烂尾，业主方群诉到政府部门。开元建设介入后，首先积极沟通，提供合理的推进方案并建立健全的监督机制，保障多方利益，重建信任。其次，在后续货值销售上，开元建设对委托方提出了品质提升方面的诸多要求，通过售楼部重建、已售房源整改提升、新建房源品质重塑等多方面，恢复购房者信心，盘活纾困项目。

图：九玥府项目施工现场

「机制保障，建立长期品牌信誉」

代建是甲、乙方身份的转变，开元建设一直在思考如何取得不同委托方的信任和认可，建立长期的信用与口碑。

开元建设依托丰富的项目打造经验，形成了健全的合作机制，通过纯代建输出、代建总承包、EPC管理输出、小股合作、建设管理咨询、全过程管理咨询的多元代建模式，能够满足委托方在安置房代建、城市更新、古镇古街保护提升改造、装修提升改造等不同领域的合作需求，致力以健全的机制保障委托方利益，形成良性代建生态圈。

图：开元建设多元合作机制

「五星管理标准，以专业力保障服务力」

开元建设坚持以专业素养保障服务品质，通过专业稳定的团队与系统完善的标准体系，为委托方提供全方位、高品质服务。

在人员方面，开元建设拥有一支年轻、稳定的专业团队，提倡一人多岗、一专多能，通过培训与实操，持续提升专业能力。并且通过人才梯队管理、薪酬体系建设，更好的激励员工，由内而外提升整体竞争力。

在建设管理方面，开元建设拥有完善的制度体系，从营销方案策划、设计建造标准管理、目标成本控制、过程跟踪审计、合规规划管理、集中化采购、专项检查等维度，实行分阶段、全方位的管控，积极有序地推进高品质、高效率的工程进度，用责任成就每一份美好。

图：开元建设五星管理标准

长期以来，开元建设凭借专业度及服务品质，受到各类委托方的认可。杭州滨江闻涛大厦项目成功克服疫情难关，提前交付、提前营业；嘉兴开元名庭酒店历时33天完成样板装修工作，高效率、高品质获得合作方万科认可；杭州大会展中心配套酒店项目去年年末进场，今年8月完成主体结构封顶，阶段性成果收到了表扬信和锦旗。

图：开元建设代建项目所获荣誉展示（部分）

以上种种成就的取得，充分展现了开元建设在专业力、服务力方面的卓越表现。开元建设将继续为客户提供更优质的服务，以五星管理标准持续做好口碑，创造更多的成功案例。

把握趋势，乘势而上

当谈到行业未来发展趋势时，吴总表示：“未来代建项目业态会更加多元、更加复合，这类项目的重心也将向运营偏移，如何与委托方一起运营好项目是关键。”

当前，房地产正发展正进入新阶段，2023年下半年以来，中央多次提到 “三大工程”，加快推进保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。其中，保障性住房的大力推进将为轻资产代建创造机会点，而城中村改造、“平急两用”公共基础设施多以复合型业态呈现。

在此背景下，未来房地产发展趋势将由重向轻转变，发展重心也将由开发向运营过渡，除商品房外，保障房以及城市更新过程中带来的历史街区改造提升、商业公建、市政配套设施将迎来机遇。

开元建设坚持在文旅领域纵深发展，其业务方向与行业发展趋势高度吻合，先后打造了绍兴柯桥古镇、闻涛大厦综合体等旧改及商业公建样本案例，为城市区域提升、居民生活改善贡献开元力量。

「历史街区焕新，带动片区发展」

绍兴柯桥古镇是开元承接的历史街区改造、运营类项目，2021年正式对外营业。在保留了柯桥历史街区风貌的基础上，项目通过“柯桥古镇十二风雅集”主题活动，将文化、旅游与当地产业融合，为片区整体提升作出重大贡献。

在复苏夜经济的背景下，开元专题策划了“柯桥古镇十二风雅集”主题市集品牌，以“宋代十二月市”为母本，深度挖掘包括柯桥染缸文化、日铸茶产业、柯亭笛典故、王星记制扇、三六九伤科等众多城市文化元素，以当下年轻客群的审美标准和消费偏好为筛选标准，系统设计了全年十二个月的主题市集，每月有主题，周周有市集。

图：柯桥古镇十二风雅集主题市集

柯桥古镇项目对外招募了300多位主理人，鼓励年轻、有想法、有手艺、有创意的主理人来柯桥古镇创业，同时也带动夜经济消费，解决几千个就业岗位，充分展现了“文旅项目带动，优质产业融入”模式的优势。

图：绍兴柯桥古镇实景

2023年截止10月底，开元共举办了市集90余场，吸引游客370万人次，同比增长135.7%，全年预计超过500万人次，每年可向政府交纳租金1000余万元，运营管理方每年产生现金流2000余万元，实现委托方、运营方与商家三方共赢。

「交付前置，助力招商运营」

提前交付、品质交付，意味着委托方能提前开业，增加营业收入。

开元建设代建的滨江新生闻涛大厦商办综合体项目，于2019年进场，成功在亚运会前完成竣工备案，较合同工期提前118天。期间通过团队努力，熬过了新冠疫情，抗过了各类材料价格上涨等种种事项，预计将于2024年1月对外营业。

图：开元建设滨江新生闻涛大厦

宁波董家畈住宅代建项目于今年10月通过中间结构验收，荣获“宁波市工程结构优质奖”。开元建设通过“事先交底、事中复核、事后验收、全局控制”的管理工作思路，及时解决工程施工中遇到的难点，获得委托方高度认可。

图：宁波董家畈项目实景

图：宁波董家畈项目所获荣誉

结语

在当前经济形势下，每个企业都将面临困难与挑战，但其中仍蕴藏着机遇，只有顺应变化，不断创新，稳步前行，才能发现新机会。在文旅赛道中，城投公司及地方政府手中有大量优质文旅资产，但受制于当前环境，其回报率低于财务成本，成为一大难点。

开元建设主动担当，运用多年积累的文旅运营优势，帮助委托方解决痛点，提高资产回报率，盘活空置项目，实现多方共赢。未来，开元建设将持续打磨专业力、服务力，坚守初心，一如既往为委托方提供优质服务，在多元复合的代建赛道中稳健前行，行稳致远。

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