原创拆神团队拆神2023-12-28 16:00发表于广东

今天，天河世界大观卖地，年末市场又有点不一样了。

有几点想和大家分享下。

首先，这次一共有越秀、保利、华发、招商四家企业参拍，清一色的央国企。

整个过程，意料之中，又在意料之外，最主要就是保利、越秀相互加价，谁也不惯着谁。

| 限时竞拍页面，图源广州公共资源交易中心

最终，楼面价定格在4.5万/平，总价约44亿，竞价16轮，由越秀夺得。

二期地块，体量约9.8万方，扣除配建的1万方商业，住宅供应也500-600套。

这个地价，要卖到8-10万，走改善溢价才能跑赢成本。

你看虽然市场有点冷淡，但今年世界大观两次土地出让，核心稀缺板块的价值还是站住了，且站稳了。

两宗地块都是越秀拿，更好操盘和连片开发，做更好的圈层和产品，更不会卷价格。

我们把时间拨回到在8月，多家房企围猎，经过23轮竞拍，最终国企越秀以68亿总价，5万/平的单价拿下世界大观一期地块。

两次出让，资金超过110亿，都是大开大合的连片开发。

从房企的角度来看，看多核心板块的城市预期，愿意把资金整合放在最有价值的资产和项目上。

明年的市场，供应预期稳定，有品质，有稀缺的资产才能站稳长线价值。

而近郊供应加大的板块，会无限卷入价格战，无论是买家，还是开发商都很难突围。

而在市场下行的大环境下，企业年关封账之际，世界大观拍地为什么还是这么火。

01

世界大观，广州改善富人区

第一，因为在广州主城，这种靠近核心区+低密的板块，仅有世界大观。

现在广州供地多数都在外围，像越秀世界大观一期项目、世界大观二期地块项目靠近珠江新城，金融城的中等项目，很少了。

这两个板块，都是广州的最重要的CBD，板块附近也有如网易、小鹏汽车等知名企业，有大量的购买力群体。

未来板块的价值也因为这些高新产业而虹吸提升。

这里可以承接珠江新城、金融城高端买家，包括天河奶厂、越秀、海珠的置换客。

第二、世界大观板块有天然的环境优势，有山有水有湖，有公园资源，容积率很低，可以做纯粹的改善富人区。

而且容积率非常低，这些资源，带来的居住体验，是其他板块所没有的。

具体来看，今天出让的世界大观二期地块，其容积率低至2.3-2.5，配建1万方商业。

如此低的容积率，我扒了今年8宗海珠、天河热门地块，容积率2非常稀缺，其他的普遍都是3-5，做超高层，居住体验直接打折扣。

能超过世界大观二期的，只有国企越秀地产8月份拿下的世界大观一期，体量也更大。

是的，越秀世界大观项目更优质，容积率仅1.9-2.2，且是纯宅地，面湖的景观更大，居住更纯粹。

未来打造的低密产品，在城央堪称绝版。

| 近5年天河、海珠出让地块最高容积率一览

当下的市场，高净值客户对改善产品的追求已经发展成自我价值实现的追求，买房更多的是对生活质量改善和身份地位的象征。

未来的购买逻辑，不仅仅是依赖未来预期是否会涨，而是转变成消费的逻辑，我能不能住得舒服，能不能提供情绪价值，包括地位和圈层。

核心就是，居住体验真的很美好，然后为此付费。

显然世界大观板块，尤其是越秀世界大观项目是具备这个条件的优质资产。

02

板块连片开发，有变量，有预期

今天地块出让，提升板块的配套能级。

世界大观二期，将为片区解决非常重要的两个痛点。

一方面，地块自带约1万平的滨湖商业，这在整个片区而言，都是独一份的存在。

过去，牛奶厂的商业主要还是靠底商解决，但随着未来世界大观二期地块落地，将完美补齐这方面的短板。

换而言之，未来片区不仅将拥有大片的公园，保留太阳湖、月亮湖、亚历山大大桥，设置中小学公建配套。

而且，沿湖规划有时尚购物商业，湖滨休闲，草地野营，滨湖野餐、滨水慢跑道..这些都是能够给你自然、松弛的配套，也是中产朋友圈休闲打卡必备。

是的，这些以后就在家门口。

给你看看下@中国广州发布出的效果图，高大上，有颜值

此外，地块还将配建约2万平的道路，交通路网升级，开车出入不再是一条小路。

这将有效缓解目前奥体牛奶厂出板块行交通拥堵的路况，解决片区出行难题，算是解决了一个堵点。

|世界大观二期地块用地规划

还有，困扰片区出行的悦景路，也迎来了新的进展。

悦景路全长5.2公里，其中连接奥体路及珠吉路这段，此前一直是两车道，难以承接片区车流。

但就在前段时间，悦景路已经开始拓宽工程，未来完工，可以变身为双向6车道，大大方便了片区自驾出行。

在双双补强短板之后的世界大观板块，不仅有圈层纯粹的豪宅聚集，生活配套也不缺，那是相当能打，会是广州改善高端天花板。

更重要的是，世界大观板块将联合一期、二期、三期地块进行连片开发。

现在一二期完成出让，一期住宅体量大概14万方，二期住宅大约9万方，整体不到2000套。

而三期将不再配置住宅用地，规划是商业用地。

板块的供应预期是稳定的，不会卷，而后期大体量的商业开发，且与住宅区有些距离，大概是从悦景路到大观南路，不会影响住宅的居住品质。

加上周边高端购买力，整个板块未来是有增长空间，有成长预期的。

这两年，广州商业改变了白鹅潭、万博板块的天花板，这也是板块的变量之一。

而变量之二是，就是短期会推进奥体东地块的整体改造，会配套中小学，还有幼儿园，打造太阳湖和月亮湖的公开空间，路网更清晰，直通广园快速路，城市界面会也会改善。

不仅如此，奥体中心也会在近期迎来变靓焕新，将斥资10.2亿进行升级改造。

对体育场及副场、游泳馆、总平面景观提升、智慧场馆等改造，以承接第15届全运会的需要。

从以往大型运动会的经验来看，十五运会的筹办将推动城市加快完善和补齐城市各类软硬件、基础设施和周边道路。

特别是主要城市干道悦景路的拓宽工程，有望加速。

而且，运动会盛事的到来，也能有效促进经济发展，拉动包括运输、餐饮、服务、文化等等多方面的产业发展。

远期联动黄村大观村的改造，同步推进黄云路西段优化研究，将城市中心轴线奥体中心延伸。

上面的信息来自@中国广州发布，我简单画了个图，大家参考下

03

越秀世界大观项目，主城改善必看

板块低密度，稀缺，有预期，有圈层感，所以，今天土拍它出圈了。

但是，就世界大观一、二期地块来说，世界大观一期地块，也就是越秀世界大观项目拿地更早，确定也性更强，入市更早，更有性价比。

我直接列个表，从几个维度简单比较一下，更加直观。

1、越秀世界大观项目密度更低，有做更高端品质产品的前提条件。

越秀世界大观项目建面约14万方，体量比二期要大一点，但是容积率更低，只有1.9-2.2。

如果是面积小的项目，容积率高，就算怎么挖空心思做好产品，也不能满足业主的休闲活动需求。

但是中等项目+低密，那可塑性就很强，一是园林，包括会所可以做得更大；二是密度低，小高层，楼间距可以拉宽，产品舒适性大大提升。

| 示意图，仅供参考

2、越秀世界大观项目，高端系产品，使用率很高

越秀世界大观项目案名确定【越秀·观樾】，越秀高端产品系。

其主力产品面积段为140-250㎡，而且是纯粹的两梯两户板楼设计，越秀还是花了很多功夫做产品。

两梯两户的设计，越秀是给足了这个户型的尊贵感和隐私性。

最小户型约140平的，这大概是目前世界大观板块能买到的小高层+南向+高实用率产品了，更适合中产精英人群，也能享受到高端圈层与极致的产品。

从我们拿到的户型爆料来看，实用率真的非常高。

如建面约190平的四房，越秀花了很多心思，让这个户型，更有价值。

这产品力，目前板块内有哪个项目能打得过？

| 越秀世界大观项目约190平户型图

更关键的是，项目在楼栋排布也下了功夫，对湖景资源的利用达到了最大户。

项目的大户型做到了全线望湖，景观视野极佳，而且次排也做到了靠视线错位和北低南高望湖。

而且，越秀也没有浪费这样的景观资源，为了提供更好的生态居住环境，斥巨资针对月亮湖做了三重湖水净化。

湖泊修复耗时耗力，但越秀还是做了，而且还不是简单地做。

据悉，项目还远赴成都麓湖进行调研，将参考成都麓湖一系列滨水开放空间的改造，来强化人的可达性、参与感和舒适度，为居住属性赋能。

| 成都麓湖，图源成都麓湖生态城

这样的景观，广州主城核心，是非常稀缺。

当然，塔尖人士的享受生活方式，远不止于产品。

高定的物业服务，也是灵魂之一。

越秀·观樾项目采用【樾·服务】，以108项国际服务礼序，对话层峯的品味与身份。

这样的物业有什么亮点呢？

1、臻越ONE，服务1%的塔尖圈层，只为高定而来；

2、越秀首次引入商管物业为高端业主服务，双管家（专属管家+专业管家）双认证（TIBA国际管家学院&金钥匙国际联盟），提供高品质服务；

3、24小时酒店式服务，每一处生活均都可定制。

可以说，越秀·观樾项目戳中广州高净值人士的很多点。

最后聊一下，以天河以往的供地来看，大多数都是在外围，越秀世界大观的项目，有景观，有学校，有商业加持，未来无论是对战新房，还是二手，都很有竞争力。

以后，天河核心板块的如此的低密的产品会越来越少，关注的同学，真的可以期待下。