我们先来看看近两年广州土拍情况。

2022年土拍挂出的58宗地中，48宗地成功出让，8宗地流拍，2宗地终止出让。

出让总面积474.83万㎡，成交金额达1221.43亿元，相对比2021年（86宗地、614.09万㎡、1981.1亿元）均有所下降。

2023年全年共出让43宗涉住宅地块，规划建筑面积596.9万平方米，收金1179.5亿元。其中11宗封顶摇号，1宗高溢价成交，28宗底价成交，3宗低溢价成交。

从供应量上来看是在下降的趋势，但是从房价上来看却是呈现了单价和总价上浮的趋势，因为都是核心好地块。

这两年的土拍经历了由外围转入核心区，从取消竞自持竞配建到取消封顶摇号，今年的土拍前十地王里把五万以下的全部挤走的一个过程，所以你才看到了琶洲西区拍出有史以来的7.5万的高地价。

除此之外，地块的总价也都是非常高的，像保利中铁物流园总价95.8亿、华润长隆总价197亿、中海上涌果树园总价128亿，广州地铁赤沙车辆段二期总价94.5亿，白云粤海云港城总价101.8亿，保利芳村东沙地块82.8亿，越秀燕塘地块总价81亿，中信和广船芳村大道地块总价187.6亿，越秀大观路一期二期加一起总共102亿。

以上这些除保利东沙地块外，其余全部是改善加豪宅，而且都是体量非常大，套数非常多的，面积也是越做越大。

以前有些地块虽然也是单价高，比如时代大家、中海映澜台、保利天珺、保利员村等，虽然拿地价都超过了五万，但是地块非常小，基本是三四栋楼，跟单体楼差不多，套数不多消化速度也快。

上面这些今年有些已经上市了，还没有卖完，像保利天瑞、和樾府等还有很多货，而明年还会继续有更大体量的赤沙二期、中海上涌、越秀大观路一二期等出来，地段是更好了，但是面积大单价高总价高，你该怎么选。

今年二手房不好卖，愿意降价的还是能卖掉的，他们也会考虑到底怎么选，地块更大容积率更低地段更好的盘，肯定是不便宜的，如果你买不起只能去买一些小地块的。

核心区带花园的一定会做豪宅，溢价高，套数少，做刚需不挣钱还又卷，卖得也比较久。

对于需要置换改善和豪宅的，明年还是有机会的，只不过你的房子能不能抓住机会卖掉这就不好说了，因为一手二手是两个市场，同时刚需和改善也是两个市场。

部分核心地段的刚需市场明年在政策刺激和放水加快的情况下，上半年会迎来小阳春，而国企们领衔的改善市场则会趁机把上限拉高，普通刚需买家不一定够得上，要不就得卖两套房。

而之所以这些改善要把面积做大总价做高，就是要淘汰一些买不起的人，他才好把这个溢价卖出去。

但明年开发商想要尽快走货，还是比较难的，因为供应量增加了，上半年热转入下半年冷的一个局面。

当然，开发商们打架，买家们才能占到便宜，急需上车的买家其实是个好机会。

如果行情来了，现在又不限价了，开发商很快就会把价格拉上去，对于那些大地块的改善大平层，市场上根本不缺买家。

核心区置换人群也很多，比如珠江新城一些一千万出头的卖家，还有外围一些五六百万的卖家，他们会择机挑选核心区改善。

所以，明年的市场不管是外围还是核心区，不管是一手还是二手，改善和豪宅都是竞争相当激烈的，要卖的要买的都很多，买卖双方都得进入深水博弈区。

以上

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