同策上海新房访客指数计算方法

对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。

12月，上海全市商品住宅访客指数再度下探，环比降幅持续扩大。近四个月全市来访指数持续走低，且低于年内平均水平。本月开发商年末冲刺，大幅推盘共计开盘38个项目，平均开盘去化率约59%，其中5个项目触发积分，但从积分来看，整体热度呈下行趋势，如绿城沁兰园本月开盘2次均触发积分，但入围积分从65.85分降至48.72分。今年新房市场供应十分密集，买家同期产品选择较多，市场低温情绪，购买决策普遍更为谨慎，精益求精，不愿将就。

12月14日，上海出台了调整“普宅”认定标准的政策，政策出台后新房来访活跃度反而呈现下滑趋势，对新房来访拉动效果有限，观望情绪进一步延续。主要由于新政利好于二手房市场，尤其是中间价格段的置换客群，能显著降低购房成本，12月二手房成交数据也显示600-1500万中间价格段的成交量环比有较大的涨幅，但二手房市场成交传导至新房市场仍需时间。

分区域来看，本月主城区来访指数回升，且高于下半年平均水平。新政后，虽然全市整体来访没有起色，但市场局部产生分化，主城区新政效应在积极释放，600-1500万价格段二手房成交上涨，也带动主城区新房预期稍有好转，来访增加。但认购并不见好，主城区仅有1盘触发积分，整体认购明显下滑。此前大热的三林滨江板块某楼盘认购成绩大跳水，四期未触发积分，认购率仅25%。此外日光项目中浦开云璟二期认购期间共收到2190组意向认购，认购率为353%，成为2023年浦东新房认购量Top1，但弃号率高达55%。如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎，尤其是中产投资需求减少后，市场下行阶段，产品力、品牌口碑等都成为买家衡量是否购买的重要因素。

数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

五大新城方面，12月来访指数持续下滑，且环比降幅扩大。本月新城项目中除了嘉定新城网红楼盘理想之地日光之外，其他项目认筹去化都很差，多盘前期认购惨淡不采取摇号开盘，尤其是临港的新盘认筹率仅3%。新政释放的优惠对刚需客群的影响有限，在当前经济形势下，刚需上车更为慎重，即使利率下调，居民普遍贷款意愿不高，需求释放不断放缓，后续动力不足。

数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。

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