中新经纬1月9日电 据海南证监局网站8日消息，中联资产评估集团有限公司(下称：中联评估)、康红英、王彬玢、谭宇文被出具警示函。

　　海南证监局指出，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，对中联评估执业的2018年度至2022年度洲际油气股份有限公司(下称：洲际油气)编制财务报告所涉及的位于谷埠街投资性房地产公允价值评估项目进行了检查。

　　检查发现，中联评估在上述评估项目执业中存在以下问题：

　　一是未对所选比较案例进行核查验证。

　　2019年度至2022年度存在部分所选比较案例网上挂牌信息无法对应具体店铺、与实际不符的情形，评估底稿及评估报告中未见你司对所选比较案例的核查验证材料，你司选取挂牌案例作为比较案例时未充分考虑挂牌信息真实性并履行核查验证程序。上述情形不符合《以财务报告为目的的评估指南》第十条第二款、《资产评估执业准则——资产评估程序》第十五条、《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十二条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第十一条的规定。

　　二是未充分考虑比较案例选取的恰当性。包括：

　　(一)市场法评估时未使用成交实例

　　公司2018年度至2022年度在市场法评估中均采用未实际成交的网上挂牌案例作为比较案例，评估底稿中未见收集同类或者类似房地产的成交实例，未见公司说明仅使用网上挂牌案例的理由；网上挂牌案例不存在交易背景、交易条件、出让方式、付款方式等因素，未见你司说明对比较案例修正造成影响的情况。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十七条、《以财务报告为目的的评估指南》第二十四条、《投资性房地产评估指导意见》第十三条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条的规定。

　　(二)部分比较案例选取不合理

　　公司在2019年度评估中选取了三个比较案例，其中两个比较案例在区位、档次等方面与评估对象相差较大、可比性不高，评估底稿中未见你司说明没有选取类似房地产的理由，未充分考虑比较案例区位、档次的影响。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十八条、《以财务报告为目的的评估指南》第二十四条、《资产评估执业准则——资产评估方法》第六条的规定。

　　三是未依规披露评估对象权益状况、修正部分比较案例。包括：

　　(一)未披露评估对象资产权益受限状况并修正比较案例

　　2018年度至2022年度评估过程中，评估对象均处于抵押状态，但2018年度至2019年度评估报告中未提及评估对象存在相关抵押担保事项，2020年度至2022年度评估报告中未考虑抵押担保事项对评估结论的影响，未就资产权益受限情况进行修正。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十条、第十九条、《投资性房地产评估指导意见》第九条、第十三条、第二十四条的规定。

　　(二)比较案例修正缺乏依据

　　2019年度至2022年度评估过程中，你司在未对所选比较案例进行核查验证的情况下，直接对比较案例进行修正，缺失比较案例修正的基础。上述情形不符合《以财务报告为目的的评估指南》第二十五条、《资产评估执业准则——资产评估方法》第七条的规定。

　　(三)未根据挂牌时间的差距修正比较案例

　　2020年度至2022年度评估报告标注的部分比较案例挂牌时间与评估底稿询价记录显示时间不符。公司未根据实际挂牌时间与评估基准日之间的差距，对比较案例挂牌价格进行修正，而是统一将挂牌时间标注为评估年度的11月或12月。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十九条、《以财务报告为目的的评估指南》第二十五条、《资产评估执业准则——资产评估方法》第七条的规定。

　　四是部分评估参数及评估公式设置、调整不合理或缺乏依据。包括：

　　(一)部分年度楼层修正系数使用、调整缺乏依据

　　2018年度以来评估中使用楼层修正系数进行估值，但2019年度至2022年度评估底稿中未见楼层修正系数计算确定过程，2022年度楼层修正系数相比以前年度发生了调整变动，评估底稿及评估报告中未见相关情况说明及调整依据。上述情形不符合《资产评估基本准则》第三十一条、《以财务报告为目的的评估指南》第三十五条、《投资性房地产评估指导意见》第二十四条、《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十二条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第七条、第十一条的规定。

　　(二)个别年度楼层修正系数确定依据不合理

　　洲际油气将评估对象某一楼梯出入口分为四个商铺，由多个主体分别承租，2018年度评估选取用以计算楼层修正系数的商铺为其中之一，选取的该商铺租金在四个商铺中最低，且明显低于四个商铺的平均租金水平，评估底稿及评估报告中未见说明选取该商铺的过程以及用以计算楼层修正系数的合理性，你司未充分考虑案例选取的参考价值及适当性。上述情形不符合《资产评估基本准则》第三十一条、《以财务报告为目的的评估指南》第三十五条、《投资性房地产评估指导意见》第二十四条、《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十二条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第七条、第十一条的规定。

　　(三)存在对同一比较因素确定不同修正条件指数的情形

　　2018年度至2022年度你司均采用了网上挂牌商铺作为比较案例，其中对比较因素“交易情况”均描述为网上挂牌，你司将该比较因素的修正条件指数在不同年度确定为不同的数值，评估底稿及评估报告中未见说明相应依据。上述情形不符合《以财务报告为目的的评估指南》第三十五条、《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十二条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条、第十一条的规定。

　　(四)折现率计算公式变动缺乏依据

　　2018年度至2020年度评估中使用的折现率计算公式为“租售比+租金增长率”，2021年度至2022年度评估中使用的折现率计算公式变动为“(央行公布的一年期贷款利率+五年期贷款利率均值)(1+25%)+风险调整系数”，评估底稿及评估报告中未见说明折现率计算公式变动依据以及确定折现率计算公式的依据。上述情形不符合《以财务报告为目的的评估指南》第三十五条、《投资性房地产评估指导意见》第二十四条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条、第十一条的规定。

　　五是部分评估程序执行不到位、评估底稿编制存在错漏。包括：

　　(一)存在事后补充评估底稿的情形

　　你司于我局开展现场检查后，要求洲际油气提供过往年度柳州市房屋成交实例，你司寻找中介询价，并分别补充至2018年度、2019年度及2022年度评估底稿询价记录中。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十七条、《资产评估基本准则》第三十一条、《投资性房地产评估指导意见》第十三条、《资产评估执业准则——资产评估程序》第十三条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第七条、第十一条、第十八条的规定。

　　(二)存在部分比较案例询价时间晚于评估报告出具时间的情形

　　2021年度、2022年度部分比较案例询价时间晚于评估报告出具日期。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十七条、《资产评估基本准则》第三十一条、《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条、第十一条、第十八条的规定。

　　(三)评估委托合同签署时间晚于评估报告出具日

　　2020年度资产评估委托合同签署日期晚于评估报告出具日期，不符合《资产评估准则——资产评估委托合同》第四条的规定。

　　(四)评估报告法律法规依据未及时更新、存在缺漏

　　2018年度至2021年度评估报告评估依据有关主要法律法规中，《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国城市房地产管理法》未更新为评估报告出具时最新的修订文号及实施日期，且你司承接的前述评估项目为证券评估业务，但2018年度至2020年度评估报告中法律法规依据未列明《中华人民共和国证券法》。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条的规定。

　　海南证监局认定，中联评估上述行为不符合《资产评估执业准则》的有关要求，违反了《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第40号)第五十二条、第五十四条、《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第182号)第四十五条、第四十七条的规定，康红英、王彬玢作为2018年度至2021年度洲际油气评估项目的签字评估师，王彬玢、谭宇文作为2022年度洲际油气评估项目的签字评估师，对上述违规行为负有主要责任。

　　按照《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第40号)第六十五条、《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第182号)第五十五条的规定，海南证监局决定对中联评估及签字评估师康红英、王彬玢、谭宇文采取出具警示函的行政监管措施，并记入资本市场诚信档案数据库。(中新经纬APP)