最近，有居民反映，南开有俩地块在征询意见，要建保障房。

一个是“王顶堤CBD”，另一个是华苑曾经的菜市场，连初版方案都做出来了。

看来，天津保障房建设开始加速，动真格了？

没错，动真格了，全国都动真格了。

关键信号已经出现：保障房启动“金融化”。

光说不干假把式，喊口号没用，一旦“钱到位”，就要真刀真枪比活了。

刚一开年，接连落地两大重磅政策：

❶央行和金监局：加大住房租赁开发建设信贷支持力度。

❷央行批复1000亿住房租赁团体购房贷款，试点8城“先到先得”。

天津在列，这件事2023年3月就开始了。

看来，天津已经上报了打算批量购买的房源。

这俩政策什么意思呢？

就是贷款给符合条件的企业，去购买存量闲置房用于保障房。

企业可以贷款批量购买住房长达30年。

· 天津拿到国开行发放的12.88亿贷款，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

· 青岛下拨18.5亿，准备收购2319套存量商品房。

· 福州发放2.02亿贷款，用于配售型保障房开发。

中国的保障房“大棋”，迈出实质一步。

现阶段，预计会优先盘活国企的存量资产。

既消化库存，又解决筹集保障房的指标，还不拉高房价。

未来，一些卖不出去的老破小，也可能会被低价收购用作保障房。

天津在相关文件中也提到了：

探索通过租赁、回购、置换等方式转化市内六区小户型用于保障性租赁住房的新模式。

将城市更新行动重点片区中的存量住宅整体购入/承租并进行集中改造，增补配套设施，改造提升后的增量房屋和腾空房屋转化为保障性租赁住房。

看得出，保障房“地位空前”。

中国房地产行业，确实要迎来重大转折了。

筹集保障房，是今年天津的头等大事。

动作神速，几乎已遍地开花。

· 和平区-宝融大厦

1号楼2-8层改造为保租房，共326间。

· 南开区-磐石大厦

作为保租房改建项目，预计改建周期一年。

· 南开区-战备楼C地块

436套保租房，42、56平米一室，98平米两室。

· 河西区-西江里

计划先期建设1万套作为保租房。预计2024年先提供1000余套。

45-55平米一室，70平米两室。

· 河西区-佟楼TOD

首个TOD保租房项目，已进入实质施工阶段。

位于地铁11号线佟楼站上盖，共328套保租房，平均面积100平米。

· 武清区-特变电中央湖

社区内2号楼、26号楼，规划为保租房。

· 滨海新区-泰达TOD

泰达城投集团，以1.044亿摘得Z4线泰达站上盖TOD地块。

将为轨道定向建设商业综合体，并建设约3.5万平米的保租房。

· 滨海新区-中关村科技园嘉庭公寓

嘉庭公寓的213套保租房已投入使用，主要面向科技园及周边企业员工。

精装修且家电齐全，分为单间、双人间、一室一厅、两室一厅四种户型。

这些，只是天津保租房的一部分，还有很多并未对外公布。

截止到2022年的数据，天津已筹建保租房130个项目、4.16万套（间）。

已经投入运营了0.86万套（间）。

天津的保障房，已经表现出两个鲜明的特点：

❶大干快上。

速度，出乎意料的快；力度，出乎意料的猛。

为了要效率，初期肯定以盘活存量房为主，快改快用。

现在开始盘活存量地块，准备新建保障房。

天津已经明确了分期目标：

今年，必须初显成效，要出成绩，是头等大事！

❷位置都不错。

按照中央要求，这轮保障房尽量要建在城市核心区，方便居住。

天津“拿出了好地段”。

和平的海河沿线；南开王顶堤、华苑；河西梅江、佟楼；滨海开发区地铁站上盖……

眼看着一个新物种直冲进市场，大家不免担心，这对楼市、对房价会有什么影响？

判断影响程度，需要了解“量和价”。

顺便再普及一下保障房，还有很多人没搞清。

这次全国统一步伐、超大阵仗的保障房，与以前的安置房、限价房等，完全不一样。

保障房，主要分两种：配租型、配售型。

前者只能租；后者可以购买，但是封闭运行，不得上市交易，闲置转让由政府回购。

关键是如何定价？

天津还没出台统一、明确的细则。

能确定的是，配租型保障房，租金是周边的70-90%。

恐怕，大家更关注的是配售型，不妨参考下四大一线城市。

北京、上海是成本定价法，IRR（内部收益率）在3%左右。

广州、深圳，定价是周边商品住宅的50-60%，基本是一半的价格。

因为大方针的要求，是“保本微利”。

大胆假设，如果南开区出现配售型保障房，房价2万左右？

这么低的价格，对市场的影响无异于“核弹级”。

天津究竟要建多少保障房？

目前，只公布了配租型的指标，没公布配售型的。

十四五时期（2021-2025年），天津新增保障性租赁住房规划实施目标为5万套（间），项目储备目标为10万套（间）。

知道天津所有在租房源有多少吗？

59万套！

其中，居民闲置出租的有47.2万套，机构租赁的有11.8万套。

这批保租房，已经占到现有租赁市场1/6的份额，不少啊！

别忘了，这才只是第一批！

天津每个区都领到了筹备保租房的任务，市区和环城最多。

市内六区2.65万套（间）；

环城四区3.98万套（间）；

远郊五区1.5万套（间）；

滨海新区1.87万套（间）。

单位：万套（间）

配售型的数量，更为重要，暂时还没指标。

不过，从35城的计划来看，保租房占保障房供应的比例高达92%，是主力。

哪些人可以申请保障房？也还没有细则。

大原则是针对“一旧一新”两个群体：

“一旧”是指住房困难长期未得到解决、收入不高的工薪收入群体；

“一新”是指城市政府需要引进的各类人才，包括科技人才、教师、医护人员等。

接下来，天津楼市的两个大趋势：

❶租金要降。

保租房的租金比周边便宜，还是精装修带家电，“话语权”很大。

上海已经体现出来了，租金降了10%。

以前房价降，租金不降，现在租金也跟着降。

追求租金回报率的时代，恐怕要结束了。

❷老破小受冲击。

配售型保障房，也可以上学，房价还比周边便宜一半。

它抢夺了老破小的功能，分流了一部分刚需。

房价势必也会受到保障房的拖拽。

显而易见，中小户型刚需盘将是减少的趋势，改善市场会加速膨胀。

核心板块竞争激烈，边缘板块想上位难度加大。

持有多套老破小，或边缘刚需房的人，是时候做资产调整了，时间不多了。

未来，住房交易将分两大块：

❶商品房市场：

房价完全以市场为主导，哪怕大涨也是允许的，供需关系决定价格。

❷配售型保障房市场：

有政策指导价，封闭运行。

房价或允许有一定比例的涨幅（比如接近一年期的定存利率）。

购买保障房，卖房时拿回的资金，与当初购买时差不多。

享受福利的同时，让渡潜在利益，很公平。

至此，“双轨并行”的新模式已然清晰。

理想状态下，这两个市场互不联通。

保障房的低价，不影响商品房的涨跌；

商品房的涨价，也不提高工薪阶层的买房门槛。

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